Imopedia.ro Prognoza pentru 2014, greu de făcut. Piaţa imobiliară este la mâna băncilor

Nevoia de locuinţe există în continuare, iar un nou val de potenţiali clienţi apare în fiecare an. Disponibilitatea băncilor de a oferi finanţare este cheia dezmorţirii pieţei imobiliare, atât la noi în ţară, cât şi la alţii. Despre activitatea imobiliară din 2013, preferinţele actuale ale clienţilor sau evoluţia preţurilor în 2014, IMOPEDIA.ro a stat de vorbă cu Sorin Roşu, director general Apulum 94.

Sorin Roşu, director general Apulum 94Cum a fost anul 2013, faţă de 2012? Conform ANCPI, numărul tranzacţiilor a fost mai mare cu peste 15%. Aţi resimţit această creştere?

Dacă vorbim de întreg anul 2013, aşa este – volumele au fost mai mari decât în 2012. Însă pe structura lui 2013 avem două capitole distincte: perioada ianuarie-august şi perioada septembrie-decembrie.

Din punctul meu de vedere, dacă nu s-ar fi înlocuit creditarea din euro în lei, am fi avut un an 2013 semnificativ mai bun decât 2012. Propriu-zis, tot trendul bun din 2013 a fost anihilat de evoluţia din intervalul septembrie-decembrie. La schimbarea aceasta, clienţii au reacţionat printr-o pasivitate evidentă. La noi s-a simţit realmente un şoc, atât pe partea de dezvoltare (pe Red House), cât şi pe piaţa de intermediere, pentru că profilul clientului interesat de segmentul rezidenţial este acela al unui angajat care se finanţează prin programul Prima Casă. Iar procentul de cumpărători care apelează la un credit garantat de stat este copleşitor, creditele ipotecare obişnuite fiind destul de puţine.

Creditele ipotecare au mai câştigat teren în faţa programului Prima Casă? Care este cea mai des întâlnită metodă de plată a unei locuinţe?

Băncile au încercat să scoată şi alte oferte, dar acestea nu au un succes prea mare, deoarece dobânzile de la Prima Casă nu prea pot fi atinse. şi atunci avansul trebuie să fie de 20-25%, ceea ce reprezintă un mare handicap pentru un tânăr care vrea să înlocuiască o chirie de 200-300 euro/lună cu o soluţie de creditare. El nu are un stoc, o agoniseală făcută anterior, astfel încât să îşi poată permite un avans de 10.000 euro, deci nu poate veni cu avansul necesar pentru un credit ipotecar obişnuit. Avansul este o problemă, rata în sine depăşeşte chiria, atunci sigur că clientul nu mai este atât de tentat să achiziţioneze o locuinţă.

Prima Casă rămâne deci cea mai des întâlnită soluţie de plată, este în topul preferinţelor. Ceea ce noi resimţim, în 2014, ca o uşoară revenire a pieţei, este efectul scăderii dobânzilor, care are două efecte – în primul rând, persoanele se pot încadra la o sumă mai mare, apoi în al doilea rând, rata în sine este mai mică. În acest moment, prin creditarea Prima Casă în de lei ne apropiem de succesul pe care l-a avut creditarea în euro în 2012-2013.

Ce fel de locuinţe caută clienţii? Care sunt proprietăţile cu cel mai mare succes?


Cele ieftine. Cumpărătorii se uită în primul rând la preţ, nu atât la suprafaţă. În „perioada de aur” a imobiliarelor, băncile creditau mult, iar oamenii se puteau încadra să îşi ia o locuinţă cu suprafaţă mare, aşa cum în mod natural toată lumea îşi doreşte (aici nu vorbim chiar de apartamente de 150-200 metri). Din punctul meu de vedere, chiar şi acum s-ar cumpăra apartamentele foarte mari, dar problema este suma totală – cât costă un astfel de apartament? Dezvoltatorii au venit cu această soluţie de micşorare a suprafeţelor, pentru ca preţul total să fie un preţ bun pentru achiziţie, pentru a ajusta preţul final. Dar şi acum, în 2014, dacă am oferi unui client două apartamente cu două camere la 30.000 euro – unul cu suprafaţa de 40 mp şi altul cu suprafaţa de 55 mp, cumpărătorul l-ar alege pe cel din urmă, pe cel mai mare. Clientul vrea în continuare suprafaţă, dar nu poate plăti.

Ce părere aveţi despre preţul locuinţelor din Bucureşti? Încotro se îndreaptă?

Evoluţia preţului este în directă legătură cu finanţarea. De aceea, eu nu pot oferi o prognoză nici măcar pentru intervale mici, deoarece totul este dependent de finanţare. Nevoie există în continuare, în mod evident, clienţii vor să cumpere, iar în fiecare an apare câte o nouă generaţie de copii care doreşte să plece din căminul părintesc. Problema este însă a finanţării, oamenii au foarte puţini bani în bănci. Evoluţia preţului depinde integral de programele de finanţare. De exemplu, la începutul anului 2013, v-aş  fi spus că vom avea măcar o stabilitate a preţurilor. Dar în momentul în care s-a trecut de la euro la lei, preţurile au scăzut.

Ce aşteptări aveţi de la anul aflat încă la început?


Nu aş putea să vorbesc despre aşteptări, ci mai degrabă despre dorinţe – sper să avem în continuare o piaţă imobiliară. Din 2008 şi până spre sfârşitul lui 2009, nu am mai putut vorbi despre o piaţă imobiliară, deoarece aceasta presupune o frecvenţă a tranzacţiilor, un număr semnificativ de tranzacţii, astfel încât să poată fi determinat un preţ de piaţă. Îmi doresc să existe în continuare o piaţă şi ştiu că acest lucru nu se va putea realiza decât prin asigurare de finanţare. În acest moment, piaţa imobiliară este la mâna băncilor.
Sursa: IMOPEDIA.ro