Criza imobiliara sa cumpar sau sa astept?

Interviu acordat pentru http://www.bloombiz.ro/ de analistul imobiliar Ion Radu Zilisteanu.

"Bancile traiesc bine mersi din portofoliile de credite ipotecare pe care le-au acordat pana in vara lui 2006", afirma analistul imobiliar Ion Radu Zilisteanu, intr-un interviu acordat Bloombiz. Purtatorul de cuvant al Asociatiei Romane a Agentilor Imobiliari spune ca situatia de pe piata solicitantilor de credit cunoaste un nou jucator, mai mare decat toti ceilalti la un loc: insusi statul roman. " Chiar si asa, daca situatia de pe piata creditarii ramane la nivelul de acum, vom asista la ieftiniri pe piata imobiliara de pana la 20% pe an". Pentru a afla daca este momentul optim pentru a achizitiona o locuinta, sau daca trebuie sa asteptam preturi mai bune, aflati din interviul acordat, in exclusivitate, pentru Bloombiz.

Se mai fac tranzactii cu apartamente si case, in aceasta perioada?

Numarul tranzactiilor, in momentul de fata, este extrem de mic si nu va creste in perioada imediat urmatoare. Dupa ultimele estimari, a scazut cu mai bine de 50% fata de aceeasi perioada a anului trecut

Operatorii de pe piata imobiliara simt pe pielea lor toata aceasta situatie. Proprietarii nu mai pot obtine preturile pe care le-au dorit, iar cumparatorii sunt afectati pentru ca accesul la credite este foarte dificil. Toti acesti factori au condus la un numar extrem de mic de tranzactii.

Sunt voci in piata care spun ca, de fapt, scaderea de pana acum a preturilor imobiliarelor este mica fata de cea care va fi inregistrata in 2009. Ce parere aveti?

Este foarte greu sa ne pronuntam asupra a ceea ce se va intampla in 2009 pentru ca sunt foarte multe necunoscute. Simplificand lucrurile, noi asistam in momentul de fata la o criza de finantare care este determinata de mai multi factori. Cei mai multi au fost afectati de criza financiara internationala izbucnita in vara lui 2007, in Statele Unite, care, dupa cum am vazut cu totii, s-a propagat ulterior in restul lumii.

Am asistat, in a doua parte a lui 2008 la falimente bancare rasunatoare, la interventia guvernelor occidentale pentru a nu lasa sistemele bancare sa se prabuseasca. Foarte multe banci au fost nationalizate, in sensul ca, prin injectiile de lichiditate pe care statele respective le-au facut, si-au asigurat proprietatea asupra unui procent din actiunile lor. In ultima perioada, dupa cum stim, intentia unora este sa pompeze in continuare lichiditati pe pietele bancare.

Toti acesti factori au condus la o lichiditate extrem de scazuta atat pe piata bancara internationala cat si pe cea romaneasc, adica banul a devenit foarte rar si extrem de scump. Evident ca sistemul financiar din Romania sufera pentru ca majoritatea bancilor mari de pe piata sunt subsidiare ale unor mari banci straine.

Acele mari institutii financiare straine sunt grevate de lipsa de lichiditati iar filialele din Romania nu mai pot obtine finantare ieftina de la bancile lor mama, asa incat au incurajat clientii sa economiseasca.

Romanii, care, in general, au un comportament destul de consumist, nu sunt obisnuiti sa stranga cureaua. Sigur ca, prin marirea dobanzilor la 14-16% la depozite, bancile au strans ceva bani de la populatie, dar nu intr-atat incat sa aiba lichiditati suficiente pentru o relansare autentica a creditarii.

In plus, masurile luate de BNR au facut ca accesul la credite sa fie limitat. Sa ne amintim de normele care s-au aplicat in octombrie 2008 si care au pus in aceeasi oala creditele de consum si cele ipotecare, restrangand accesul la finantare in conditiile in care, din totalul creditului neguvernamental, cel ipotecar reprezinta numai 10%. Creditarea ipotecara a fost o victima colaterala.

Ca sa repare aceasta discriminare, in ianuarie 2009, BNR a revenit si a segregat conditiile de acordare pentru imprumuturile ipotecare, pe de o parte si pentru cele de consum, pe de alta parte. Prin renuntarea la testele de stres, s-a marit suma pe care un solicitant de credit ipotecar o poate rambursa lunar si atunci el poate avea acces la o suma mai mare.

Trebuie sa mai spunem ca bancile trebuie sa decida cui dau bani, in contextul in care economiile romanilor nu sunt spectaculoase iar bancile-mama din strainate nu le mai acorda finantare ieftina.

Marele jucator aparut pe piata solicitantilor de credit este statul roman, care, in urma unui deficit bugetar de circa 5% la sfarsitul anului 2008 si a unor perspective la fel de rele pentru anul 2009, se va imprumuta foarte mult. Statul roman nu mai are acces pe pietele externe, pentru ca ratingul Romaniei a scazut foarte mult si atunci va atrage resurse financiare de pe piata romaneasca.

Pentru luna ianuarie 2009, autoritatile au anuntat ca vor sa atraga 4 miliarde de lei si, in prima emisiune de pe 5-6 ianuarie au atras circa 600 milioane lei la o dobanda medie de 14,23%. Bancile vor fi tentate sa imprumute statul pentru ca este un client mare. Mai mult decat atat, pentru a putea apela la facilitatile de credit ale bancii nationale, creditul lombard, bancile trebuie sa garanteze cu titluri de stat.

Pe de alta parte, imprumutul pentru persoane fizice se loveste de doua mari piedici. In primul rand, activele imobiliare care fac obiectul garantiei in cazul unui credit ipotecar se pot deprecia in continuare iar,in al doilea rand, in 2009 vor fi disponibilizari si reduceri salariale care vor creste riscul de nerambursare.

In consecinta, toata aceasta situatie va conduce la o stagnare a creditarii la nivelul extrem de redus la care asistam si in momentul de fata iar piata imobiliara nu va avea sursa de finantare. Toata aceasta situatie va conduce la o scadere in continuare a preturilor, cel putin in prima jumatate a anului 2009.

Puteti estima cu cat vor mai scadea preturilor?

E foarte greu de estimat cu cat ar putea scadea, insa, daca situatia de pe piata creditarii ramane la nivelul de acum, cred ca mai putem asista la ieftiniri de pana la 20% pe an, poate chiar si mai mult. Asadar nu ne putem astepta pe piata imobiliara romaneasca la o revenire catre normalitate, in termeni de tranzactii, inainte de sfarsitul anului 2009.

Pentru actuala criza imobiliara din Romania s-a dat vina pe lacomia dezvoltatorilor dar si a bancherilor pentru dobanzile nejustificat de mari. Unde credeti ca se afla adevarul?

Eu nu i-as invinovati foarte tare pe dezvoltatori pentru ca ei insisi au ajuns de la profituri de 100% in 2002-2003 la marje mult mai mici, de 20-25%, in ultima vreme. Poate parea mult pentru o tara occidentala dar, pentru Romania, in conditiile de risc ale tarii noastre, probabil ca asta este nivelul potrivit in prezent.

Insa, intr-adevar, bancile au incercat sa speculeze toata aceasta criza si stim ca in ultimele luni au avut loc destule convulsii pe piata bancara.

Spuneti-ne cum este afectata piata de deprecierea leului?

Piata imobiliara romaneasca a ramas destul de valutizata, in ultima perioada, asa cum a fost si in urma cu 10 ani. Aici este foarte important in ce valuta castiga cumparatorul. Daca acesta castiga in euro, evident ca nu este afectat. Daca, in schimb castiga in lei, este afectat, in mod sigur.

Ar trebui facuta o observatie interesanta. Cu toate ieftinirile din ultima vreme de pe piata imobiliara, putem spune ca preturile in lei au ramas cam aceleasi, ca inaintea crizei. In cifre, un metru patrat intr-un apartament din zonele periferice ale marilor orase ajunsese la un maxim de 2100-2200 euro, iar acum a scazut la 1500 euro, atat prin scaderea pretului in euro al imobilelor cat si prin prin deprecierea leului fata de moneda unica europeana,.

Care este, in opinia dumneavoastra, pretul corect al unui apartament cu 2 camere sau al unei garsoniere, in zonele medii din Bucuresti, cum ar fi Tineretului sau Titan?

Este o intrebare pe care am auzit-o de foarte multe ori si nu imi dau seama ce este acela un pret corect. In momentul in care, pe o piata oarecare, pentru un produs oarecare, fie el si un imobil, se intalnesc cererea cu oferta si se face o tranzactie, in cadrul careia nici vanzatorul, nici cumparatorul nu au constrangeri de un anume tip, pentru a se deforma pretul, acela este pretul corect, la acel moment.

Putem face alte judecati, legate de asa-numitul pret de inlocuire: cat ar costa sa reconstruiesc exact aceeasi cladire, in aceiasi termeni, sa scad uzura si sa vad la cat ar ajunge. Insa aceasta abordare nu mai este folosita prea frecvent nici macar in metodele de evaluare iar orientarea este de a se utiliza metode de piata. Piata este cea care decide. Sigur, daca e sa rafinam lucrurile, mai intervin si alte aspecte, cum ar fi asteptarile, care pot influenta pretul.

Credeti ca bancile au o problema, in acest moment, cand au in portofolii mii de apartamente care nu mai valoreaza la fel de mult ca in momentul evaluarii si al acordarii creditului?

Aceasta este o alta prejudecata. Bancile traiesc bine-mersi din portofoliile de credite pe care le-au acordat. Ele au intensificat acordarea de credite ipotecare in 2003. In perioada respectiva, metrul patrat in acelasi apartament vechi de care vorbeam era de aproximativ 100 de dolari, apoi a ajuns la 2100 de euro iar acum a scazut undeva la 1500 euro.

Afectate de ieftiniri ar fi imobilele cu care s-au garantat creditele din ultimul an. Acum am ajuns cu preturile undeva prin vara lui 2006 deci toate imprumuturile acordate inaintea acestui an nu reprezinta un risc pentru o banca. Sa nu uitam ca pentru un credit exista si plata avansului, care, de regula, era de 25%, astfel incat bancile nu cred ca au o problema reala cu scaderea, de pana acum cel putin, a valorii imobilelor.

Sigur ca exista o problema din punctul de vedere al bancilor, al riscului privind creditele pe care le-ar acorda de-acum inainte, insa, dupa cum se vede, sunt foarte precaute si isi cantaresc foarte bine acest risc.

La cat evaluati necesarul de locuinte pentru urmatorii 10 ani? Cat credeti ca trebuie investit pentru atingerea acestui indicator?

In piata imobiliara, se crede ca necesarul de locuinte pentru Romania ar fi de 1 milion de unitati locative. Daca luam in calcul faptul ca, in ultimii 2-3 ani, ritmul de construire a fost de circa 40.000 pe an, atat in mediul urban cat si in cel rural, si am ingheta factorul demografic, am putea rezolva problema locuintei, in acest ritm, in 25 de ani.

Pe de alta parte, daca ne uitam la dezvoltarile imobiliare din Romania, din cele 40.000 de unitati construite anual, practic, pana in 10.000 au fost in dezvoltarile rezidentiale noi asa incat suntem la un nivel destul de scazut. Daca ar fi sa facem o evaluare pentru a afla cat valoreaza acest milion de locuinte si daca am pune fiecare unitate locativa la 50.000 euro, ar insemna ca avem nevoie de 50 mld euro. Aceasta, in conditiile in care PIB-ul Romaniei este cu putin peste 100 mld. euro.

Cand estimati ca se va termina criza?

Nu stiu cand se va termina, dar probabil ca efectele cele mai dure se vor manifesta pe parcursul acestui an iar la sfarsitul lui 2009 vom vedea primele semne de iesire din criza. Cu siguranta insa, prin complexitatea consecintelor pe care le-a avut, se va manifesta inca o perioada foarte lunga de timp de-acum incolo. In mediile financiar-bancare occidentale, se estimeaza ca aceste consecinte vor fi resimtite pentru o perioada de pana la 10 ani.