Drepturile tale Proprietarul vrea să mă evacueze fără notificare. Este legal?

Potrivit art. 1777 C.civ, locaţiunea este un contract, prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.


În cazul în care locatorul se obligă să asigure celeilalte părți, folosința totală sau parțială a unei locuințe pentru o anumită perioadă, se încheie un contract de închiriere a locuinței. Conform art. 2 din Legea nr. 14/1996, locuința poate fi definită ca fiind construcția compusă din una sau mai multe camere destinate locuirii, împreună cu dependințele, dotările și utilitățile aferente, care îndeplinesc condițiile necesare pentru a satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau ale unei familii, scrie Legal Badger.


În ceea ce privește caracterele juridice ale contractului de închiriere, acesta este un contract:

• Consensual – se încheie prin simplul acord al părţilor;
• Sinalagmatic – generează obligaţii reciproce şi interdependente în sarcina ambelor părţi;
• Cu titlu oneros – transmiterea folosinței locuinței se face în schimbul unui preț, care este denumit chirie;
• Comutativ – obligațiile părților și întinderea lor sunt cunoscute și stabilite de la momentul încheierii contractului;
• Cu executare succesivă – executarea obligațiilor principale ale părților presupune prestații succesive, iar nu o singură prestație;
• Translativ al dreptului de folosință temporară – se transmite dreptul de folosință asupra locuinței, ca drept de creanță, și nu dreptul de proprietate sau un alt drept real.

Fiind un contract oneros, părțile au obligații reciproce și interdependente, ceea ce înseamnă că fiecare parte urmăreşte să obţină un avantaj în schimbul obligaţiilor pe care şi le asumă. Așadar, locatorul are următoarele obligații principale:

• Obligația de a preda chiriașului locuința închiriată;
• Obligația de a menține locuința în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata închirierii;
• Obligația de a asigura liniștita și utila folosință a locuinței pe tot timpul închirierii;

În ceea ce îl privește pe chiriaș, acesta are, de asemenea, o serie de obligații, după cum urmează:

• Obligația de a lua în primire locuința închiriată;
• Obligația de a plăti chiria în cuantumul și la termenul stabilite de părți;
• Obligația de a contribui la cheltuielile pentru părțile și instalațiile de folosință comună ale clădirii;
• Obligația de a folosi locuința cu prudență și diligență;
• Obligația de a restitui locuința la încetarea contractului de închiriere;

Referitor la încetarea contractului de închiriere prin denunțare unilaterală art. 1824-1825 C.civ., prevede câteva reguli particulare. Art. 1824 C.civ tratează ipoteza în care contractul s-a încheiat pe o perioadă nedeterminată. În această situație, chiriașul poate denunța contractul prin notificare, respectând un termen de preaviz de cel puțin un sfert din perioada pentru care se plătește chiria, dacă părțile nu au convenit altfel. De asemenea, și locatorul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:

• 60 de zile, dacă plata chiriei se face lunar sau mai rar;
• 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună;

În situația în care contractul de închiriere s-a încheiat pe durată determinată, potrivit art. 1825 alin (1) C.civ, chiriașul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile, iar orice clauză contrară va fi considerată nescrisă.


Cu privire la locator, este necesar de menționat faptul că există o regulă generală, potrivit căreia acesta nu poate denunța unilateral contractul înainte de expirarea termenului stabilit de părți. Cu toate acestea, art. 1825 alin. (2) C.civ. permite locatorului să denunțe unilateral contractul, dar numai în condițiile în care aceasta a fost prevăzută expres în contract, în scopul satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale. Însă, și în acest caz, locatorul are obligația să notifice chiriașul respectând termenele de preaviz de 60 sau 15 zile, după caz.


În concluzie, indiferent dacă este vorba despre un contract de închiriere fără durată determinată sau despre unul în care s-a stabilit expres durata, evacuarea chiriașului fără o notificare prealabilă nu respectă condițiile prevăzute de lege, pe cale de consecință nu este legală.


Citește și

Anunț important al Administrației Fondului Imobiliar pentru solicitanții de locuințe sociale și chirie de la fondul de stat