Drepturile tale Ce TVA aplicăm la vânzarea unui teren

Ce spune Codul Fiscal privind TVA la tranzacționarea terenurilor și clădirilor de către persoane fizice

La tranzacționarea terenurilor și clădirilor, din punctul de vedere al TVA, se impune analiza situației din perspectiva persoanelor impozabile. Operațiunile realizate de persoanele impozabile pot fi scutite sau taxabile, în mod obligatoriu ori facultativ, în funcție de o serie de aspecte specifice. 

Certificatul de urbanism este documentul care încadrează un teren în categoria celor construibile sau cu altă destinație în momentul vânzării de către proprietar. În cazul vânzării de terenuri construibile, operațiunea va fi impozabilă prin efectul legii, TVA aplicându-se în mod diferențiat în funcție de statutul cumpărătorului. Dacă acesta este înregistrat în scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal, se vor aplica măsurile de simplificare prevăzute la art. 331 alin. (2) lit. g), factura fiind emisă fără taxă, cu mențiunea „taxare inversă”. În schimb, dacă beneficiarul nu este înregistrat în scopuri de TVA, factura se emite cu TVA 19%, scrie Legal Badger. 

Pentru vânzarea de terenuri neconstruibile se acordă scutirea de taxă fără drept de deducere, însă vânzătorul are posibilitatea de a opta pentru taxare prin depunerea unei notificări la organul fiscal teritorial. Această opțiune este avantajoasă pentru evitarea calculului ajustărilor de TVA și a pro-ratei de deducere.
 

TVA vânzare teren – persoană fizică

Tranzacțiile imobiliare efectuate de persoanele fizice, implică câteva particularități și pot fi clasificate în trei categorii: operațiuni în afara sferei de aplicare a TVA, cele pentru care persoana fizică devine impozabilă, dar sunt scutite conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, și operațiuni taxabile, pentru care este necesară înregistrarea în scopuri de TVA. 

Prima categorie cuprinde terenuri utilizate în scopuri personale, indiferent de valoare. De asemenea, nu intră în sfera TVA nici operațiunile imobiliare ocazionale, care nu au un caracter de continuitate. Se consideră că activitatea economică a început din momentul în care persoana fizică efectuează cheltuieli investiționale pregătitoare.

În situația în care o persoană fizică realizează într-un an calendaristic mai multe operațiuni imobiliare, altele decât cele cu bunuri personale, aceasta devine persoană impozabilă, chiar dacă este vorba despre livrări scutite de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Totuși, dacă tranzacțiile vizează doar terenuri neconstruibile, nu există obligația înregistrării în scopuri de TVA. 

O persoană fizică devine plătitoare de TVA dacă efectuează în mod continuu vânzări de terenuri construibile. În acest caz, trebuie solicitat codul de TVA chiar înainte de prima operațiune taxabilă, deoarece în plafonul de scutire pentru TVA de 300.000 lei se includ și operațiunile imobiliare scutite.

În ceea ce privește înregistrarea în scopuri de TVA a persoanelor fizice, aceasta se realizează prin depunerea unor formulare specifice la organul fiscal competent, în funcție de tipul de activitate desfășurată – economică independentă, profesie liberă sau alte situații.


Pentru determinarea regimului TVA aplicabil tranzacțiilor imobiliare și a obligațiilor persoanelor fizice este decisiv contextul realizării tranzacțiilor. În funcție de acesta, o persoană fizică se poate încadra în una dintre cele trei categorii menționate mai sus.

În cazul vânzării în comun a unui imobil de către soți, există unele dificultăți în stabilirea obligațiilor privind TVA, deoarece nu se poate lua o decizie independentă de către unul dintre coproprietari. Întrucât este nevoie de acordul și semnătura ambilor soți, aceștia acționează în comun, nu individual.

Prin urmare, plafonul de scutire de 300.000 lei se analizează la nivelul asocierii dintre soți. De reținut este faptul că drepturile și obligațiile referitoare la TVA revin celui care contabilizează veniturile și cheltuielile, potrivit celor prevăzute în contractului dintre ei, dacă acesta efectuează achizițiile pe numele său și emite facturile către terți. Dacă acționează individual, în nume propriu, fiecare este tratat ca o persoană impozabilă separată.

Pentru a determina corect tratamentul fiscal al acestor operațiuni și obligațiile ce decurg din punctul de vedere al TVA, trebuie analizat cu atenție contextul specific fiecărei tranzacții, ținând cont de prevederile Codului fiscal și de situația particulară a persoanelor implicate.


TVA-ul aplicabil tranzacțiilor imobiliare realizate de persoane fizice sau juridice este variabil, în funcție de contextul în care se realizează operațiunea juridică, de destinația terenului (construibil sau nu), vechimea construcției, numărul și frecvența operațiunilor efectuate, precum și de calitatea cumpărătorului (persoană impozabilă sau nu). 

PRECIZĂRI:
 
 
Legea 190 din 2018, la articolul 7, menţionează că activitatea jurnalistică este exonerată de la unele prevederi ale Regulamentului GDPR, dacă se păstrează un echilibru între libertatea de exprimare şi protecţia datelor cu caracter personal.
 
Informațiile din prezentul articol sunt de interes public și sunt obținute din surse publice deschise. 

Citește și: Primăria Cumpăna concesionează un teren pe care se poate construi un centru comercial