Modificări semnificative pentru investitorii imobiliari. Adio, recepție parțială! Iată ce pregătește MDRAP!

Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice a lansat în transparență decizională un proiect de hotărâre de guvern menit a modifica regulamentul privind recepția construcțiilor. Astfel, conform portalului instituției, Guvernul dorește să scoată sintagma de „recepție parțială” pentru a elimina starea de confuzie creată de birocrația imobiliară.
 
Mai mult, reprezentanții Inspectoratului de Stat în Construcții vor avea atribuții clare în cadrul comisiilor de recepție a construcțiilor. În același timp, persoanele care nu fac parte din domeniul construcțiilor nu vor mai putea face parte din comisiile menționate. Astfel, doar cei care sunt specializați vor putea să își exprime opinia în acest context.
 
În prezent, regulile cu caracter normativ în baza cărora se realizează recepția construcțiilor și a instalațiilor aferente acestora sunt prevăzute în următoarele acte normative în vigoare: Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, republicată cu modificările ulterioare; Regulamentul privind recepția construcțiilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 273/1994, cu modificările și completările ulterioare; Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare; Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată în Monitorul Oficial nr. 720/2015, cu modificările și completările ulterioare.
 
Potrivit regulamentului mai sus menționat, recepția construcțiilor constituie o componentă a sistemului calității și reprezintă un proces complex prin care se certifică, în condițiile legii, finalizarea lucrărilor pentru realizarea unor construcții noi sau a unor intervenții la construcții existente, cu respectarea cerințelor fundamentale aplicabile și în conformitate cu prevederile autorizației de construire/desființare, precum și ale documentelor prevăzute în cartea tehnică a construcției. Aceasta se realizează în două etape: recepția la terminarea lucrărilor; recepția finală la expirarea perioadei de garanție.

Situația actuală: o confuzie totală din cauza unui regulament... nedefinit

De asemenea, se prevede că recepția se poate face prin acordul părților sau, în cazul în care părțile nu ajung la un acord pentru rezolvarea neînțelegerilor ivite cu ocazia încheierii procesului-verbal de recepție, ele se pot adresa instanței judecătorești competente. Comisia de recepție este numită de investitor și alcătuită din cel puțin trei membri. Din această comisie trebuie să facă parte un reprezentant al investitorului având calitatea de președinte, un reprezentant al administrației publice locale pe teritoriul căreia este situată construcția și minimum 1-3 specialiști în domeniul lucrărilor de construcții supuse recepției, în funcție de categoria și clasa de importanță a construcțiilor, desemnați de investitor, alții decât cei implicați în proiectarea/execuția obiectivului de investiții.
 
Componența comisiei se completează cu reprezentanți desemnați de Inspectoratului de Stat în Construcții - ISC, inspectoratele pentru situații de urgență județene/București-Ilfov, direcțiile județene pentru cultură/Direcția pentru Cultură a Municipiului București și ordonatorii principali de credite bugetare, pentru construcțiile care se încadrează în cazurile specifice prevăzute în cadrul actului normativ. La terminarea examinării construcției, comisia de recepție consemnează observațiile și concluziile într-un proces-verbal de recepție, în care se cuprinde obligatoriu și valoarea declarată a investiției.
 
Comisia de recepție hotărăște: admiterea recepției în cazul în care nu există obiecții sau cele care s-au consemnat au fost remediate sau amânarea recepției sau respingerea recepției. În conformitate cu decizia comisiei de recepție la terminarea lucrărilor, investitorul aprobă, în termen de 3 zile de la luarea deciziei de către comisie, admiterea sau respingerea recepției și semnează procesul-verbal la terminarea lucrărilor.
 
În aplicarea Regulamentului de recepție s-au constatat disfuncționalități/deficiențe în derularea recepției lucrărilor de construcții și instalații aferente acestora. O problemă importantă este crearea confuziei între recepția parțială și recepția la terminarea lucrărilor pentru părți/obiecte/sectoare din/de construcție.
 
În practică s-a observat că, din cauza confuziei prezentate mai sus, o parte din obiectele ce au fost finalizate și care pot funcționa independent în condiții de siguranță, acestea făcând parte dintr-o investiție complexă, nu pot fi date în folosință până la efectuarea recepției la terminarea lucrărilor pentru întreaga investiție.

Ce modificări doresc să facă guvernanții: fără recepție parțială!

În scopul reglementării stricte a procesului de recepție a construcțiilor, precum și pentru sporirea responsabilității investitorilor, a executanților și a altor persoane fizice și juridice implicate în procesul de recepție, prin prezentul act normativ sunt vizate modificări necesare privind recepția construcțiilor.

 
Se dorește eliminarea termenului de recepție parțială din cadrul Regulamentului de recepție în vigoare. Potrivit art. 4 din anexa la prezentul act normativ, recepția la terminarea lucrărilor și, respectiv, recepția finală pot fi realizate și pentru părți/obiecte/sectoare din/de construcție, dacă acestea sunt distincte/independente din punct de vedere fizic și funcțional. În cadrul acestui articol se prezintă clar condițiile cumulative ce trebuie îndeplinite pentru a se efectua recepția pe părți/obiecte/tronsoane din cadrul unei obiectiv de investiție.
 
Prin modificarea art. 2 din anexa la actul normativ, se elimină neconcordanțele privind recepția instalațiilor aferente unei construcții, în contextul alin. (2) al art. 2 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, republicată cu modificările ulterioare
 
Prin prevederile art. 10 din prezentul act normativ se elimină obligația investitorului de a transmite în termen de cinci zile Inspectoratului de Stat în Construcții referatele proiectantului și dirigintelui de șantier; modificarea nu va influența procesul de recepție sau calitatea lucrărilor supuse recepției deoarece aceste documente vor fi supuse verificării de către comisia de recepție la terminarea lucrărilor.
 
Modificările art. 11 din prezentul act normativ s-au efectuat la solicitarea Ministerului Transporturilor, având în vedere complexitatea obiectivelor de investiții implementate de aceștia. Prin modificarea efectuată, se lasă la latitudinea investitorului  numărul de specialiști ce vor fi nominalizați în cadrul comisiei de recepție, în funcție de categoria de importanță, complexitatea și specificul lucrărilor supuse procesului de recepție.
 

Pentru a evita ca un membru al comisiei să se pronunțe pe un domeniu în care nu are competențe, s-a modificat alin. (3) al art. 15 prin introducerea sintagmei „în conformitate cu competențele acestora”.
 
Este stabilită, în mod clar și concis, procedura de comunicare între factorii implicați în procesul recepției, referitor la aspectele de natura organizatorică (art. 9, art. 10 și art. 14 din regulament), precum și condițiile în care comisia de recepție se poate întruni, în mod legal, și în care poate lua decizii cu privire la recepție (art. 15  și art. 16 din regulament), în vederea desfășurării, în condiții optime, a recepției la terminarea lucrărilor.
 
Se specifică cazurile în care reprezentanții Inspectoratului de Stat în Construcții participă, în mod obligatoriu, ca membri în comisia de recepție și atribuțiile acestora în acest sens.

Comisia de recepție va fi formată din specialiști

Este tratată componența comisiei de recepție la terminarea lucrărilor, în sensul că investitorul poate desemna numărul de specialiști pe care îl consideră necesar pentru efectuarea recepției în condiții optime:
a) un reprezentant desemnat de către investitor, care este și președintele comisiei;
b) un reprezentant desemnat de către autoritatea administrației publice competente care a emis autorizația de construire;
c) cel puțin câte un specialist în fiecare din domeniile aferente lucrărilor de construcții supuse recepției, în funcție de categoria și clasa de importanță a construcțiilor, desemnați de investitor, alții decât cei implicați în proiectarea/execuția obiectivului de investiții; aceștia își desfășoară activitatea ca angajați ai investitorului, cu contract de muncă sau pe bază de contract de prestări servicii, ca persoană fizică autorizată, după caz, potrivit legii.
 
De asemenea, componența comisiei de recepție la terminarea lucrărilor prevăzută mai sus se completează în mod obligatoriu cu următorii reprezentanți: un reprezentant desemnat de către Inspectoratul de Stat în Construcții, pentru obiective de investiții de interes public sau social finanțate total sau parțial din fonduri publice sau pentru obiective de investiții finanțate din alte fonduri, a căror     valoare este mai mare de 1 milion de lei fără TVA; un reprezentant desemnat de către inspectoratele pentru situații de urgență județene/București-Ilfov, pentru categoriile de construcții menționate în Legea nr. 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor; un reprezentant desemnat de către direcțiile județene pentru cultură/Direcția pentru Cultură a Municipiului București, în cazul construcțiilor nominalizate în lista monumentelor istorice.