Ce modificări aduce noua lege privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

Guvernul a adoptat încă din luna iunie, la propunerea Ministerului Dezvoltării Regionale, Administraţiei Publice şi Fondurilor Europene (MDRAPFE), Legea privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor. Actul normativ preia reglementări promovate prin proiectul de lege privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, adoptat în şedinţa Guvernului din 16 noiembrie 2016, dar clasat în conformitate cu prevederile Hotărârii Biroului Permanent al Senatului din data de 27.12.2016, în baza art. 63, alin. (5) din Constituţia României.
 
Astfel, legea reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire atât la înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari din cadrul condominiilor cu cel puţin trei unităţi de proprietate imobiliară, cât şi la administrarea, întreţinerea şi folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au în structura lor locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, aflate în proprietatea a cel puţin trei persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate individuală şi o cotă-parte indiviză din proprietatea comună.
 
Totodată, legea propune o nouă abordare a gestiunii locuirii colective, fiind aplicabilă tuturor imobilelor formate din teren cu una sau mai multe construcţii în care există proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi/sau spaţii cu altă destinaţie, după caz, şi cote-părţi indivize de proprietate comună. Astfel, condominiul este abordat în sensul larg al termenului, fie că este cazul locuinţelor situate în imobile colective, fie că este vorba de locuinţe individuale situate în curţi comune sau alte forme de proprietăţi concret delimitate.
 
În acest context, sunt stabilite statutul condominiului, condiţiile pentru folosinţa, modificarea şi întreţinerea locuinţei, normele de conduită în cadrul condominiului, sunt clarificate principiile de stabilire a cotelor de proprietate comună asupra imobilului şi a organizării condominiului şi sunt reglementate condiţiile de înfiinţare, organizare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari, precum şi raporturile dintre administraţia publică şi asociaţiile de proprietari.
 
Prevederile legii vizează: eficientizarea administrării locuinţelor, fie că sunt imobile colective tip bloc, locuinţe situate în curţi comune sau ansambluri rezidenţiale; o mai bună structură a organelor de conducere ale asociaţiilor de proprietari; clarificarea responsabilităţilor şi incompatibilităţilor dintre membrii structurilor de conducere din cadrul asociaţiilor de proprietari; instituirea regulamentului condominiului, în care să se înscrie regulile de comportament şi de folosire a proprietăţii; clarificarea şi eficientizarea relaţiei dintre autorităţile publice şi asociaţiile de proprietari.
 
Prin recunoaşterea condominiului în sensul acestei legi, se va îmbunătăţi administrarea imobilelor în care se află mai multe proprietăţi şi, implicit, mai mulţi proprietari, iar aceştia vor fi responsabilizaţi. De asemenea, se doreşte întărirea ideii că proprietatea (proprietari individuali de locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie aflaţi în condominiu) impune şi obligaţii, nu numai drepturi, obligaţii legate mai ales de conservarea funcţională a imobilului, de asigurare a unui standard ridicat al calităţii vieţii şi de reducerea consumului şi asigurarea eficienţei energetice.
 
Legea stabileşte şi principiile de organizare şi funcţionare a condominiului, precum şi regulamentul de funcţionare al acestuia. Proprietarii din condominiu trebuie să încheie un acord scris cu privire la regulile şi condiţiile de folosinţă a părţilor comune ale imobilului şi normele de conduită dintre proprietari, numit regulament al condominiului.
 
De asemenea, legea: introduce obligativitatea constituirii de către asociaţiile de proprietari a fondului de reparaţii anual, precum şi a fondului de rulment; întăreşte cadrul normativ pentru angajarea de către asociaţiile de proprietari a persoanelor fizice autorizate sau a persoanelor juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, înfiinţate potrivit prevederilor legale în vigoare; detaliază şi clarifică atribuţiile administratorului, ale preşedintelui, ale comitetului executiv, ale cenzorilor, tipul de relaţii dintre aceştia, precum şi procedurile de aprobare a deciziilor privind realizarea lucrărilor de reabilitare a imobilului şi de limitare a consumului energetic; introduce obligativitatea ca lucrările de reabilitare pentru imobilele de locuinţe având mai multe tronsoane/scări să se facă unitar, şi nu pe segmente de clădire (în cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate. Modificarea aspectului faţadei se poate face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, regimul monumentelor istorice şi al zonelor protejate, reabilitare termică pentru creşterea performanţei energetice a clădirilor şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei acestora pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor; introduce dreptul de preempţiune la preţ egal al autorităţilor administraţiei publice locale asupra locuinţelor executate silit pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei; aceste locuinţe vor fi folosite ulterior numai ca locuinţe sociale, proprietarii executaţi silit având prioritate la repartizarea acestora, numai dacă îndeplinesc condiţiile stabilite pentru accesul la locuinţele sociale ;detaliază modalităţile şi procedurile cu privire la furnizarea şi contractarea serviciilor de utilităţi publice în condominii (modalitatea de facturare în comun la nivel de asociaţie de proprietari sau de facturare individuală la nivel de proprietar, convenţiile de facturare individuală, contractele individuale de furnizare/prestare a serviciilor de utilităţi publice), precum şi modalităţile şi procedurile de contractare şi facturare a serviciilor de utilităţi publice în ansamblurile rezidenţiale.

 
Legea privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor abrogă Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, în contextul noii abordări a condominiului. Până în prezent, reglementările vizând condominiul se refereau doar la imobile colective - blocuri de locuinţe şi ofereau cadrul organizării asociaţiilor de proprietari şi principiile de administrare a acestor imobile colective.
 
Proiectul de lege a beneficiat de consultarea populaţiei, a reprezentanţilor asociaţiilor de proprietari, a structurilor asociative ale autorităţilor administraţiei publice locale. 

Proiectul va ajunge în Parlament în această sesiune parlamentară, cu amendamente 

Legea privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor (L.193/2017), va ajunge în Parlament, cu câteva amendamente. Cea mai mare parte a acestora vizează drepturile proprietarilor din cadrul condominiului.
 
Spre exemplu, art. 52m alin. 1 a fost amendat în sensul că, „dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociaţiei de proprietari ori este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său pot ataca în justiţie respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile de la momentul comunicării hotărârii efective a conţinutului acesteia pe orice cale“.
 
Un alt amendament s-a realizat la art. 56 (1): „Preşedintele asociaţiei de proprietari este candidatul, membru al asociaţiei de proprietari ales prin voinţa sa şi a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi în cadrul adunării generale. în cazul în care niciun membru al asociaţiei de proprietari nu îşi exprimă consimţământul sau nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege pentru a îndeplini funcţia de preşedinte al asociaţiei de proprietari, adunarea generală poate alege o persoană din afara asociaţiei de proprietari. Preşedintele poate delega, cel mult 90 de zile pe an, atribuţiile sale unui membru al comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică. Dispoziţiile art. 27 şi art. 46 se aplică în mod corespunzător“.
 

Art. 78 (2) a fost amendat astfel: „Asociaţia de proprietari, prin preşedinte, are dreptul de a acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 90 de zile de la termenul scadent, respectiv 120 de zile de la afişarea listei, cu notificarea în scris a proprietarului restant cu cel puţin 30 de zile înainte de demararea procedurii de acţiune în instanţă, informând membrii asociaţiei prin afişarea la avizier“.
 
Şi alineatele 1 şi 3 al art. 80 au fost modificate: „Asociaţia de proprietari are ipotecă imobiliară legală asupra apartamentelor şi a altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari“, respectiv „asociaţia de proprietari, prin preşedinte, va înscrie ipoteca imobiliară legală în cartea funciară după 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 de zile de la afişarea listei, cu notificarea în scris a proprietarului restant cu cel puţin şapte zile înainte, pe baza extraselor de pe ultima listă lună de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Ipoteca imobiliară legală se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, cu consimţământul preşedintelui asociaţiei de proprietari, dat prin înscris autentic notarial, pe baza chitanţei ori a altul înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate“.
 
Un alt amendament a fost adus art. 98, alin. 1, în sensul în care „furnizorul serviciilor de utilităţi publice are dreptul de a acţiona de instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata facturilor individuale emise în baza contractelor individuale, la mai mult de 90 de zile de la termenul scadent, respectiv 120 de zile de la afişarea listei, cu notificarea proprietarului restant cu cel puţin 30 de zile înainte de demararea procedurii de acţiune în instanţă“.