Piata birourilor se inalta tot mai mult

Suprafata totala de birouri moderne a crescut in primul semestru al acestui an cu 207.000 mp, fiind cu aproximativ 41% mai mare fata de stocul total de birouri finalizat in 2005, se arata in cel mai recent raport al CB Richard Ellis privind piata imobiliara din Bucuresti.De asemenea, cererea de birouri a cunoscut o crestere semnificativa in prima jumatate a lui 2006, iar suprafata totala ocupata a atins 183.000 mp, din care 83.000 mp reprezinta spatiile pre-inchiriate (programate a fi ocupate pana la sfarsitul lui 2006 - inceputul lui 2007). Suma acestor tranzactii se apropie de suprafata totala ocupata anul trecut (205.000 mp). Preferinta clara a chiriasilor pentru birourile moderne noi explica gradul ridicat de ocupare al acestui tip de spatii."Suprafata totala de spatii moderne de birouri a ajuns la aproximativ 1100.000 mp, din care 38% sunt situati in zona de nord a Bucurestiului. Piata spatiilor comerciale din Bucuresti a inregistrat o tendinta crescatoare din punct de vedere al suprafetelor noi finalizate si al nivelului chiriilor", se mai arata in respectivul raport.Nivelul mediu al chiriilor nu a cunoscut modificari semnificative in ultimele sase luni. Chiriile pentru birourile de clasa A s-au mentinut la un nivel stabil, situandu-se in prezent intre 18,5-19 euro/mp/luna.In prima jumatate a lui 2006, piata investitiilor din Bucuresti a atras aproape 200 de milioane de euro. In ultimele sase luni au fost livrate in total 36 de cladiri de birouri, din care cele mai importante sunt America House, Bucharest Corporate Center, Construdava Business Center si Buzesti Office Building, insumand un total de aproximativ 67.000 mp. Proiectele mentionate reprezinta 44% din stocul de birouri nou construite (151.000 mp). Cladirile cu o suprafata medie construita intre 1000-6.000 mp reprezinta 40% din totalul birourilor noi.Creste usor si gradul de neocupareGradul total de neocupare a crescut la 4,9% in iunie 2006, de la recordul minim de 3,7% atins cu sase luni in urma. Astfel, rezulta o suprafata disponibila de 53.000 mp, din care 57% sunt situati in cladiri de clasa B. Pentru cladirile de clasa A, gradul de neocupare a urcat la 3,8% de la nivelul de aproximativ 1% inregistrat in trimestrul al patrulea al lui 2005. Spatiile disponibile sunt situate in principal in cladiri de birouri cu suprafete construite intre 1500 - 5000 mp.Pretul mediu de vanzare al cladirilor de birouri neocupate, sustin autorii raportului citat, a crescut cu 15-20% in prima jumatate a lui 2006, ajungand in prezent la 1400-1.700 euro/mp (calculat la suprafata construita), in functie de zona. Pe piata investitiilor preturile s-au mentinut la 2000-2200 euro/mp, in timp ce randamentul pentru birourile de calitate a scazut la aproximativ 7-8%, ceea ce demonstreaza lipsa proprietatilor moderne generatoare de venit. Preturile de vanzare au fost influentate si de oferta limitata de terenuri pentru proiecte de birouri de clasa A. Pretul pentru astfel de terenuri situate in centrul si in nordul Bucurestiului au atins 2500 euro/mp si chiar 3000 euro/mp in anumite zone.Piata birourilor, fara evaluare unanim acceptataTendinta naturala a pietei de birouri este de a se dezvolta in continuare spre Nord. Potrivit expertilor companiei DTZ Echinox, daca initial acest fapt se datora traficului mai putin congestionat, accesului mai facil spre aeroportul international si existentei unor terenuri mai generoase pentru dezvoltare, in prezent lipsa unor terenuri adecvate pentru cladirile de birouri in zona Centru-Nord determina atat investitorii, cat si companiile sa se orienteze cat mai spre nordul orasului. Cu toate acestea, sustine Mihai Plaesu (foto), senior consultant in cadrul Departamentului Birouri al DTZ Echinox, pe piata romaneasca inca nu se practica un sistem unanim acceptat de departajare a imobilelor de birouri pe clase. Criteriile cele mai importante, sustine expertul imobiliar, sunt considerate locatia (vizibilitate, acces), suprafata pe nivel (minim 1000 mp), eficienta planului (luminozitate, flexibilitate) si numarul de locuri de parcare (minimum 1:70 mp inchiriabili)."Din cauza lipsei ofertelor de terenuri suficient de mari si de forma convenabila situate in zone centrale sau semicentrale, precum si a preturilor foarte mari cerute in asemenea locatii, developerii s-au orientat spre achizitionarea de terenuri pentru dezvoltari de birouri in zone mai departate de centrul orasului", a precizat Mihai Plaesu. Astfel, mai completeaza acesta, in zona Baneasa, la nord de Aeroportul Aurel Vlaicu, se vor finaliza peste 200.000 mp de birouri in urmatorii doi-trei ani. In zona satului Pipera se afla in constructie 85.000 mp si alti 100.000 sunt sub diferite faze de proiectare, iar zona Barbu Vacarescu-Floreasca va cunoaste de asemenea o dezvoltare accelerata pe termen mediu. O alta zona de extindere a pietei de birouri, pe termen mediu, sustine reprezentantul DTZ, este catre vest, iar centrul este reprezentat cu precadere de proiectul Esplanada.In opinia expertului imobiliar, tendinta pe piata este de relocare, pe masura ce companiile se simt mai sigure pe fortele si pe strategia lor, din asemenea spatii in imobile de birouri moderne. In acelasi timp, firmele avand sedii in apartamente de bloc din diferite cartiere isi muta sediul in spatiile eliberate astfel, in zone considerate mai bune.Previziuni pentru 2006-2007Dezvoltatorii, potrivit Raportului privind Piata Imobiliara din Bucuresti, au fost incurajati de tendinta crescatoare a ratei de ocupare si de intensificarea activitatii pe piata investitiilor in 2005 si au demarat proiecte a caror finalizare este programata in urmatoarele 12-18 luni. Pana la sfarsitul lui 2006 este propusa livrarea a 150.000 mp de birouri, din care aproximativ 38% sunt de clasa A.De asemenea, se estimeaza ca 47% din suprafata totala propusa pentru finalizare in a doua jumatate a lui 2006 este deja pre-inchiriata (66.000 mp). In 2007 sunt programati pentru finalizare inca 409.000 mp, din care 81% sunt reprezentati de birouri de clasa A.Ca urmare a cresterii rapide a ofertei, decalajul fata de cerere va fi micsorat in urmatoarele 12 luni, estimandu-se echilibrarea pietei de birouri din Bucuresti in trimestrul IV al lui 2007 - trimestrul I 2008.