Exclusiv - raport expertiză Decebal Făgădău și Marcela Enache se îndreaptă spre achitare în dosarul terenurilor din Portul Tomis?!

 

• În rechizitoriu, procurorul șef Andrei Bodean a reținut că, în cursul anului 2015, inculpații Decebal Făgădău și Marcela Enache și-ar fi încălcat atribuțiile de serviciu prevăzute de dispozițiile legale în legătură cu vânzarea a trei terenuri din domeniul privat al municipiului Constanța.
• Pe scurt, expertul desemnat a concluzionat că suprafațele de teren ce au fost avute în vedere de evaluatorul numit în cursul urmării penale în vederea efectuării evaluării prin metoda comparației nu ar reprezinta terenuri comparabile din punct de vedere juridic, economic și tehnic cu cele ce fac obiectul expertizei.
• Mai mult, expertul a mai precizat că terenurile puteau fi negociate numai cu Astera Consulting SRL și că orice alt cumpărător potențial ar fi constatat că prețul cerut era prea mare comparativ cu ipoteticul profit, în condițiile în care existau riscurile privind aprobarea realizării locurilor de parcare, diminuarea supratețelor de teren cu servituțile, posibilele litigii cu proprietarii hotelului s.a.

 
 
Vineri, 23 septembrie 2022, la Tribunalul Constanța a avut loc un nou termen în dosarul terenurilor din Portul Tomis, în care Decebal Făgădău, fostul primar al municipiului Constanța, și Marcela Enache, fostul secretar general al municipiului, din cadrul Consiliului Local Constanţa, au fost trimiși în judecată de procurorii DNA Constanța.
 
Judecătorul Gabriel Mustaţă, de la Tribunalul Constanța, investit cu soluționarea cauzei a amânat procesul pentru luna viitoare, pentru care părțile din dosar să ia la cunoștință de expertiza tehnică evalutorie imobiliară.
 
Oficial, de la DNA
 
În rechizitoriu, procurorul șef al DNA Constanța, Andrei Bodean a reținut că, în cursul anului 2015, inculpații Decebal Făgădău și Marcela Enache și-ar fi încălcat atribuțiile de serviciu prevăzute de dispozițiile legale în legătură cu vânzarea a trei terenuri din domeniul privat al municipiului Constanța.
 
Prin aceste demersuri inculpații ar fi produs patrimoniului municipiului Constanța un prejudiciu în valoare de 133.688 euro, concomitent cu obținerea unui folos necuvenit pentru cumpărători, conform DNA.
 
Cele trei terenuri (în suprafață totală de peste 1000 de metri pătrați) se află în Portul Turistic Tomis, unde în urmă cu aproximativ 20 de ani s-a început ridicarea unui bloc iar proiectul nu s-a mai terminat nici în ziua de azi.

 
În anul 2013, societatea comercială Astera Consulting SRL – despre care s-a susținut că este una dintre firmele controlate de omul de afaceri Sorin Gabriel Strutinsky, prieten al lui Nicuşor Daniel Constantinescu, şi Radu Ştefan Mazăre, fostul primar al municipiului Constanţa, a obţinut de la Primăria Constanţa autorizaţia de construire pentru finalizarea hotelului cu nouă etaje din Portul Tomis.
 
Facem precizarea că această etapă a procesului penal reprezintă, conform Codului de procedură penală, finalizarea anchetei penale și trimiterea rechizitoriului la instanță spre judecare, situație care nu poate să înfrângă principiul prezumției de nevinovăție.
 
Revenind la expertiza, în cauză, au fost stabilite patru obiective.
 
Pe scurt, expertul desemnat (Dănuț Manoilă) a concluzionat că suprafațele de teren ce au fost avute în vedere de evaluatorul numit în cursul urmării penale în vederea efectuării evaluării prin metoda comparației nu ar reprezinta terenuri comparabile din punct de vedere juridic, economic și tehnic cu cele ce fac obiectul expertizei.
 

Mai mult, expertul a mai precizat că terenurile puteau fi negociate numai cu Astera Consulting SRL și că orice alt cumpărător potențial ar fi constatat că prețul cerut era prea mare comparativ cu ipoteticul profit, în condițiile în care existau riscurile privind aprobarea realizării locurilor de parcare, diminuarea supratețelor de teren cu servituțile, posibilele litigii cu proprietarii hotelului s.a.
 
Extras raport:
 
„1. Să se evalueze cele trei terenuri aflate în litigiu în prezenta cauză, prin raportare la data de 27.08.2014, în funcţie de regimul juridic, economic şi tehnic ce rezultă din cuprinsul certificatelor de urbanism eliberate pentru fiecare teren în parte.

Terenurile în suprafaţă de 397 mp., 364 mp şi respectiv 427 mp sunt terenuri libere cu utilitate spaţii publice şi - eventual - parcări.
 
Conform Certificatelor de urbanism din 2013 toate cele trei terenuri au POT (Procentul de Ocupare al Terenului)= 0% şi CUT (Coeficientul de Utilizare al Terenului)= 0,0, neavând posibilitatea de schimbare a utilizării prin PUZ sau PUD.
 
Terenurile sunt situate între proprietatea Astera Consulting SRL şi artera rutieră a portului turistic Tomis.
 
Conform baza de date informative ANCPI, proprietatea Astera Consulting S.R.L. are număr cadastral 234165 şi nu are deschidere la drumurile publice din zonă.
 
Conform Anexa nr. 3 - CU 283/30.01.2013 - destinaţia este „PUD hotel cu restaurant S+P+9E aprobat prin HCLM nr. 456/26.11.2001 – parcare“.
 
HG 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism, prevede la art. 30 - Parcelarea, alin. (2) c) adâncime mai mare sau cel puţin egală cu lăţimea parcelei.
 
În condițiile de mai sus valoarea estimată prin abordarea prin comparatie la cursul BNR din data de 16.01.2015 4,5095 lei/€ este de:

 
2. Să se stabilească dacă suprafeţele de teren ce au fost avute în vedere de către expertul tehnic numit în cursul urmăririi penale în vederea efectuării evaluării prin metoda comparaţiei, respectiv terenul în suprafaţă de 485 mp (comparabila C1), 789 mp (comparabila C2) şi 703 mp (comparabilă C3), reprezintă terenuri comparabile din punct de vedere al regimului juridic, economic şi tehnic cu cele care fac obiectul expertizei.
 
În concluzie suprafațele de teren ce au fost avute în vedere de evaluatorul Constantin Iuliana numit în cursul urmării penale în vederea efectuării evaluării prin metoda comparației nu reprezintă terenuri comparabile din punct de vedere juridic, economic și tehnic cu cele ce fac obiectul expertizei după cum urmează:
 
Din punct de vedere juridic comparabilele au fost alese contrar precizărilor de amplasare din CU emise pentru fiecare cat și a standardelor de evaluare 2014 deoarece:
niciuna nu se afla în zona peninsulară așa cum este ea descrisa în CU „citez“ Situl urban „Zona peninsulară Constanţa“, Faleza Cazino, Poarta I & Faleza Port Tomis, Faleza plaja Modem, Bd. Ferdinand până la Str. Atelierelor. Str. Traian, Bd. Marinarilor“ încheiat citatul“ și, dar doar comparabilă 3 este afectată de condiţiile juridice privind zonele istorice.
 
Niciuna nu are perioada de expunere situată înainte de data evaluării, toate avand perioade de expunere ulterioare pe piață dupa cum urmează:
 
Comparabila 1 postată la vânzare pe data de 25 09.2014 ți vândută în aprilie 2018 - cu postare ulterioară pe piață cu 2 de ani și 3 luni!?
Comparabila 2 postată la vânzare pe data de 08.03.2014 și vândută în iulie 2018 - cu postare ulterioară pe piață cu 2 de ani și 6 luni!?
Comparabila 3 postată la vânzare pe data de 15.07.2014 și vândută în iunie 2015 - cu postare ulterioară de 4 luni!?
 
Din punct de vedere urbanistic, comparabilele nu au restricții de construire, pe când terenurile analizate sunt cu POT= 0% şi CUT= 0,0, deci neconstruibile.
 
Din punct de vedere economic:

terenurile nu au valoare comercială, nefiind construibile.
 
Cumpărătorul va plăti impozit anual şi va înregistra cheltuieli cu întreținerea terenurilor. Cea mai bună utilizare ar fi parcare, dar poate fi afectat de dreptul de servitute (Art. 755 şi următoarele din Codul civil) ce poate fi obţinut de Astera Consulting SRL.
 
Desi s-a preluat utilizarea admisa (CMUB) prin CU pentru terenurile evaluate nu s- făcut analiza pentru CMBU a comparabilelor folosite și ca urmare corecția făcută în grilele de calcul este "elegant spus ciudată“ deși datele de comparație din grila sunt aceleasi.
 
de câte -40% pentru terenurile de 397 mp și 424 mp
de câte -50 față de terenul de 364 mp.
 
Doar întâmplător la unul dintre terenuri corecția facută pentru terenul de 364 mp este cea corectă de -50%.
 
Din punct de vedere tehnic:
 
Două din parcelele luate individual au suprafeţe utilizabile mult inferioare suprafeţei datorită formei neregulate ( parcelele de 397 mp şi 427 mp) sau adâncimii mult prea mici (parcela de 427 mp).
 
Cumpărătorul potenţial analizează utilitatea, raritatea şi posibilitatea de a plăti preţul cerut. Utilitatea este evident că nu există, terenurile nefiind construibile.
 
Utilizarea ca parcare cu plată pentru a obţine profit ar fi generat litigii cu proprietarul hotelului, care - conform PUD aprobat prin HCLM nr. 456/26.11.2001 avea drept de preemţiune.
 
Un alt risc pentru cumpărătorul potenţial era dreptul de servitute (Art. 755 şi următoarele din Codul civil) ce putea fi obţinut de Astera Consulting S.R.L.
 
Toate comparabile/e folosite nu au restricții de folosire, dar ignorarea cu bună știință a restricțiilor de folosire pentru terenurile de evaluat are un impact foarte mare asupra valorilor de piață propuse de către catre d-na evaluator.
 
Omiterea din grila de calcul a unei caracteristici fizice foarte importante în evaluarea terenurilor și care se referă la natura terenului de fundare.
 
Corecția minimă pentru această caracteristică „omisă“ de către d-na evaluator poate fi de la -20% -50% în functie de comparabila și de regimul de construire permis pentru aceasta.
 
3. Din punct de vedere tehnic să se stabilească dacă, având în vedere caracteristicile tehnice și juridice celor trei terenuri, în suprafata de 397 mp, 364 mp și respectiv 427 mp, acestea puteau fi folosite de către alte persoane fizice sau juridice decât părțile contractului de vânzare-cumpărare.
 
Terenurile puteau fi negociate numai cu Astera Consulting SRL. Orice alt cumpărător potențial ar fi constatat că prețul cerut era prea mare comparativ cu ipoteticul profit, în condițiile în care existau riscurile privind aprobarea realizării locurilor de parcare, diminuarea supratețelor de teren cu servituțile, posibilele litigii cu proprietarii hotelului s.a.
 
De aceea aceste terenuri nu pot fi folosite de terțe persoane chiar ca și parcare fără a acorda servitute de vedere și de trecere către hotelul Astera, care să asigure atât accesul auto pentru client, aprovizionare și eventuale intervenții ale pompierilor pe toate laturile clădirii de la NE și V.
 
Numai această ultima servitute pentru accesul pompierilor înseamnă cel puțin o bandă de circulație de minim 3 m lățime limitrofă a hotelului, care presupune pierderea a cca 25-30 % din suprafata cumulată a celor 3 terenuri.
 
Întrebarea este cine ar cumpara 3 terenuri pentru o utilizare impusă de parcare și din care știe că va fi obligat să piară 30- 35 % din suprafața cumpărată prin servitutea de trecere pe care va fi obligat sa o acorde.
 
4.Să se stabilească dacă, în situația în care terțe persoane ar fi dobândit terenurile respective, societatea Astera Consulting SRL ar mai fi avut acces sau nu la calea publică, pentru imobilul sau din acea zonă.
 
Terenurile sunt situate între proprietatea Astera Consulting SRL și artera rutieră a portului turistic Tomis.
 
Conform baza de date informative ANCPI proprietatea Astera Consulting SRL are nurnar cadastral 234165 și nu are deschidere la drumurile publice din zonă.
 
Conform Anexa nr. 3 - CU 283130.01.2013 – destinația este „PUD hotel cu restaurant S+P+9E aprobat prin HCLM nr. 456/26.11.2001 – parcare“.
 
Nu se cunoaste proprietarul terenului de la sud de proprietatea Astera Consulting SRL - teren cu numar cadastral 234166.
 
Oricare ar fi situația proprietăților vecine, aprobarea de clasificare și funcționare complex hotelier presupune existența a două fluxuri separate (aprovizionare și clienți), precum și existența unui numar minim de parcări (funcție de capacitatea de cazare).
 
În concluzie în situația când cele 3 terenuri ar fi fost dobandite de terțe persoane societatea Astera nu ar fi avut acces la calea publică: atât pe la N unde accesul către calea publică este oprit de terenurile cu S =397 și 427 mp, cât și pe la E accesul către calea publică este oprit de terenul cu S =364 mp“, potrivit expertizei.  
 
Cine a fost audiat
 
Până în prezent, în acest dosar au fost audiați: Ionuţ Toma, fostul arhitect-şef al Constanţei, asociat în cadrul societății comerciale Kalinia Proiect SRL, Bactali Nadir, administratorul Astera Consulting SRL, Drăguț Encică, fostul șef al Poliției Locale Constanța, și Decebal Făgădău, fostul edil al municipiului Constanța.
 
În acest proces, fostul primar al Constanței este reprezentat de avocații Radu Doicescu și Adrian Gheorghiță, iar Marcela Enache, fostul secretar general al municipiului, este reprezentată de avocatul Ionuț Cazan, toți avocații menționați fiind din Baroul Constanța.
 
PRECIZĂRI:
 
Legea 190 din 2018, la articolul 7, menţionează că activitatea jurnalistică este exonerată de la unele prevederi ale Regulamentului GDPR, dacă se păstrează un echilibru între libertatea de exprimare şi protecţia datelor cu caracter personal.
 
Informațiile din prezentul articol sunt de interes public și sunt obținute din surse publice deschise.
 
Citește și
 
Decebal Făgădău, fostul primar al municipiului Constanța, așteptat la Tribunal