Tunul "Terra Development"

Agentia imobiliara Terra Development a dat la sfarsitul anului trecut un adevarat tun imobiliar * Obiectul tranzactiei este un imobil situat in strada Razboieni numarul 13 * Vila a fost vanduta la un pret record * Proprietarul, un anume Cristian Manu, a incercat pe parcursul anului trecut sa-si vanda casa la pretul de 300.000 de euro # Cladirea despre care vorbim are noua camere plus dependinte si este amplasata pe o suprafata de 400 de metri patrati * In final, Manu a reusit prin agentia Terra Development sa vanda imobilul catre Inspectia de Stat pentru Controlul Cazanelor, Recipientelor sub Presiune si Instalatiilor de Ridicat-ISCIR la pretul de 16.830.000.000 de lei vechi-480.857 euro la un curs de 35.000 lei vechi/euro * Studiul de piata facut de angajatii ISCIR consta in doua oferte intocmite de doua agentii imobiliare care au ajuns si in "finala" selectiei de oferte: Coriax 97 si Terra Development * Totul pare facut dupa un scenariu parca pus la punct ca ISCIR sa poata scoate cat mai multi bani din buget

Povestea unui tun imobiliarCu cinci zile inainte de Craciun, ISCIR Constanta a organizat o selectie de oferte pentru achizitionarea unui nou sediu care i-a facut fericiti pe vanzatorul Cristian Manu si mandatatul sau, agentia imobiliara Terra Development. Pretul obtinut pe acest imobil starneste cu siguranta invidia celor care se ocupa de afaceri imobiliare. Sansa lui Manu a fost ca a dat peste un cumparator care nu s-a uitat la bani, probabil pentru ca erau ai statului. ISCIR Bucuresti avea stipulat in bugetul de anul trecut achizitionarea unui sediu pentru sucursala din Constanta. Institutia a prins in bugetul pe anul trecut un capitol alocat cumpararii imobilului ce continea suma de 18 miliarde de lei vechi.Dupa primul anunt publicat in presa, la sediul ISCIR Constanta s-au prezentat mai multe persoane fizice si juridice care au primit invitatie pentru a participa la selectia de oferte. In luna noiembrie, anul trecut, au cumparat caietul de sarcini persoanele fizice Lucretia Pelin, Sorin Marian Dumitrache si persoanele juridice, agentiile imobiliare, Realistic SRL, Coriax 97 si Terra Development SRL. Prima selectie de oferte a esuat pentru ca nici una dintre oferte nu indeplinea conditiile tehnice din caietul de sarcini. La cea de-a doua selectie organizata pe data de 20 decembrie 2005 s-au prezentat agentiile imobiliare Coriax 97 si Terra Development. In urma analizei ofertelor, a castigat Terra Development care a fost mandatata de Cristian Manu sa participe la selectia de oferte cu vila acestuia din strada Razboieni 13. Pretul la care a fost achizitionat imobilul a fost de 16.830.000.000 de lei vechi.Cum sa cumperi scump?Raspunsul la aceasta intrebare il detine cu siguranta comisia care s-a ocupat de aceasta achizitie care avea in componenta urmatoarele persoane: Miruna Belicovici - presedinte, Adrian Dinu si Filip Adrian. Pretul noului sediu al ISCIR Constanta este in euro, la un curs de 35.000 lei vechi, de 480.857 euro. Inspectorul de stat sef, Alexandru Silvestri, directorul general al ISCIR, ne-a declarat ca aceasta achizitie a fost facuta in litera si spiritul legii. Chiar asa este. Ordonanta de Urgenta 60 din 2001 specifica la articolul 8, paragraful 1, litera "f" ca autoritatea contractanta nu are obligatia de a aplica prevederile ordonantei atunci cand atribuie contracte de achizitie publica care au ca obiect cumpararea sau inchirierea prin orice mijloace financiare de terenuri, cladiri sau alte bunuri imobiliare. Ca sa fie pe deplin acoperiti, cei de la ISCIR au adus o completare la acest act normativ. Ei au creat un document intern intitulat: "Norme de procedura privind atribuirea contractelor de achizitie publica de bunuri imobile". Aceste norme sunt intr-adevar in litera si spiritul ordonantei 60. Ce lipseste acestor doua acte normative este un aspect esential pentru orice achizitie. Nici un paragraf din lege si nici din normele interne ale ISCIR nu prevede ca este necesar a se face o evaluare sau raport de expertiza a imobilului de achizitionat care sa stabileasca ca pretul este conform cu ofertele de pe piata si pretul cerut. In aceste conditii, nimeni nu poate acuza conducerea ISCIR ca a depasit cadrul legal la organizarea acestei achizitii.Ofertantii au stabilit pretul pieteiExista totusi cateva curiozitati. Ca sa aiba totusi o justificare, inspectorul sef al ISCIR Constanta, Adrian Dinu, membru in comisia de achizitie, a cerut doua oferte din piata. Pretul corect a fost oferit chiar de catre ofertantii ajunsi in "finala" achizitiei publice, Terra Development si Coriax 97. Terra Development arata in adresa sa catre ISCIR, in atentia inginerului Adrian Dinu: "In urma cererii dumneavoastra va prezentam oferta noastra pe care am intocmit-o in conformitate cu criteriile enuntate de dumneavoastra". Curios mesaj. Se poate usor trage concluzia ca membrul comisiei s-a inteles cu reprezentantul Terra asupra modului in care trebuie sa sune adresa. Mai jos, semnatarul, Marian Muresan, directorul general al agentiei, arata care sunt preturile: "in zone centrale si semicentrale pe metrul patrat construit este intre 800 si 1500 de euro, in functie de finisaje si utilitati. Pretul la terenuri in zone centrale: 250-300 de euro/m.p., iar in zone semicentrale, 175-200 euro/m.p". Coriax trimite la randul sau o adresa in care arata ca preturile terenurilor in zone semicentrale sunt intre 80-120 euro/m.p., cele centrale sunt intre 200-300 de euro/m.p., iar preturile ultracentrale variaza intre 250-500 de euro/m.p. Constructiile pentru birouri variaza in opinia lui Paul Dogaru de la Coriax in zonele semicentrale in jurul valorii de 900 de euro/m.p., iar in zonele centrale intre 1000 si 1300 de euro/m.p. Cladirea de pe Razboieni 13 poate fi considerata in zona semicentrala. Dupa studiul de piata al agentiei Terra, terenul ar valora, la pretul maxim pentru zona semicentrala, 80.000 de euro, iar metrul patrat de suprafata construita 1104 euro la o suprafata de 362 de metri patrati construiti, atat cat iese dupa suprafata trecuta in actul de vanzare cumparare. Dupa estimarile de piata ale Coriax, calculat cu valoarea maxima a terenului din zona semicentrala (120 euro/mp) cei 400 de m.p. costa 48.000 de euro si m.p. de suprafata construita ajunge la 1193 euro. Chiar dupa socotelile celor doi reiese ca aceasta cladire plus terenul aferent ajung la preturi peste maxima zonei. Oricum este important de mentionat ca la aceasta ora se vand apartamente de lux in Mamaia cu pretul de 1000 de euro/m.p. construit in conditiile in care este vorba despre constructii noi luate de la zero. Vila ISCIR, fosta "Manu" a primit doua autorizatii de construire, una pe data de 28 decembrie 2000, iar cea de-a doua pentru niste modificari, pe 10 mai 2002. Ar trebui sa comentam si ofertele celor doi care erau direct interesati sa propuna preturi mari pentru ca oferta lor sa nu para exagerata. Ni s-ar fi parut de bun simt ca macar aceste estimari sa vina de la experti obiectivi, fara legatura cu tranzactia. Dar cum legea nu spune nimic pentru acest capitol.... merge asa.Pretul corectCu o luna inainte de aceasta tranzactie, acelasi imobil al lui Manu era scos la vanzare cu pretul de 300.000 de euro. Brusc pretul a crescut pentru ISCIR care avea singura grija ca imobilul sa nu coste mai mult decat suma din bugetul alocat, adica 18 miliarde de lei vechi. In aceeasi perioada, cu campania pentru achizitie a ISCIR ne-am interesat cam care sunt preturile in acea zona. Am gasit urmatoarele oferte: casa plus teren - 400 de metri patrati cu deschidere de 10 metri la strada Ion Voda, numarul 23. Pret 150.000 de euro. Ultima casa spre mare de pe strada Muncel, numarul 17, compusa din doua corpuri P+1, teren 252 mp. Pret 350.000 de euro. Pe strada Ecoului, numarul 8, am gasit o alta casa din caramida cu sase camere, teren 210 mp, pret 130.000 euro. Tot pe Razboieni, dar la numarul 26, am gasit o casa cu patru camere, teren 240 de mp. Pret 130.000 de euro. Pe aceeasi strada, dar la numarul 89, o alta casa construita din BCA cu teren aferent de 300 de m.p. Pretul 150.000 de euro. In aceeasi zona pe strada Noua la numarul 8 am gasit o casa P+1 cu cinci camere si anexe cu 240 de mp. Imobilul avea pretul in decembrie anul trecut 115.000 de euro. Intre timp, proprietarul a dublat pretul. Mentionam ca toate aceste oferte au fost luate in luna decembrie anul trecut si se afla in zona Faleza Nord unde se afla si imobilul achizitionat de ISCIR. Dupa cum se poate observa, doar casa de pe malul marii se apropie ca pret cu cea achizitionata de ISCIR Bucuresti, care este oricum mai scumpa cu 130.000 de euro. De asemenea, cunoastem tot din piata ca toate casele de pe malul marii au preturi mult mai mari decat celelalte. Oricum, casa de pe Razboieni 13 nu este pe malul marii, ci langa blocuri.