Numarul de locuinte construite in 2008 a crescut fata de anii precedenti

Stocul de apartamente nou construite a crescut semnificativ în 2008 comparativ cu anii precedenţi, în special pe segmentul locuinţelor din cadrul proiectelor rezidenţiale de mari dimensiuni destinate populaţiei cu venituri medii, se arată într-un studiu al companiei BNP Paribas Real Estate, remis Agerpres.

Numărul total de locuinţe propuse spre finalizare în 2008 a crescut până la aproape 9.000 unităţi, din acestea fiind însă livrate mai puţin de jumătate. Pe lângă locuinţele nou construite, la stocul rezidenţial existent în 2008 au fost adăugate şi aproape 50% din unităţile livrate în 2007. Acestea au fost achiziţionate de investitori în anii anteriori, în faze incipiente de construcţie, în vederea revânzării după finalizare.
Potrivit Institutului Naţional de Statistică, la sfârşitul anului 2007 stocul total de spaţii rezidenţiale din regiunea Bucureşti-Ilfov era de 899.125 unităţi. Pe perioada cuprinsă între trimestrul 1 şi trimestrul 3 din 2008 în regiunea Bucureşti-Ilfov au fost finalizate 5.012 unităţi, cu 644 de unităţi mai mult decât în aceeaşi perioadă a anului 2007.
Stocul proprietăţilor private a crescut semnificativ în ultimii ani, ajungând la 877.875 unităţi în regiunea Bucureşti-Ilfov la sfârşitul anului 2007, potrivit Institului Naţional de Statistică. Numărul proprietăţilor deţinute de stat a înregistrat o uşoară scădere, ajungând la 21.250 unităţi.
În semestrul doi din 2008 o parte din dezvoltatori şi-au schimbat strategia, prin încetinirea lucrărilor de construcţie sau îngheţarea completă a proiectelor. Explicaţia pentru această decizie este numărul mare de locuinţe disponibile în cadrul proiectelor noi existente şi propuse, înrăutăţirea situaţiei economice şi scăderea constantă a numărului de unităţi vândute în cea de-a doua jumătate a anului.
Dezvoltatorii mai mici şi-au diminuat prezenţa pe piaţă prin întârzierea lucrărilor de construcţie sau stoparea anumitor proiecte anunţate, multe dintre acestea rămânând la faza de proiect. Dezvoltatorii importanţi au ales să finalizeze doar proiectele aflate în stadii avansate de construcţie şi să decidă mai târziu viitorul altor proiecte anunţate.
Unul dintre cei mai importanţi factori ce au determinat scăderea vânzărilor în 2008 a fost numărul mai mic de tranzacţii încheiate de investitorii oportunişti. Acestea au reprezentat în 2007 mai mult de 50% din volumul total al tranzacţiilor, în timp ce în 2008 au ajuns să reprezinte mai puţin de 10% în 2008. Acest fapt s-a datorat în principal deprecierii mediului economic, lipsei lichidităţilor şi modificării prevederilor Codului Fiscal, care nu mai permit returnarea TVA-ului către companiile care achiziţionează proprietăţi.
Rata medie a dobânzii pentru creditele imobiliare în lei a crescut de la 10,17% în noiembrie 2007 până la 11,07% în noiembrie 2008. În aceeaşi perioadă, rata medie a dobânzii pentru creditele în euro a crescut de la 8,02% până la 8,6%.
În 2008, creditele ipotecare au rămas principala sursă de finanţare pentru achiziţiile de locuinţe. Potrivit Băncii Naţionale a României, la sfârşitul lui 2008 volumul total al creditelor acordate în regiunea Bucureşti-Ilfov pentru achiziţii imobiliare a atins aproximativ 8,75 miliarde lei.
În 2008, garsonierele şi apartamentele cu două camere au reprezentat 75% din totalul cererii. Preţul a fost factorul cel mai important al deciziei pe segmentul populaţiei cu venituri medii şi medii-ridicate. O mare parte a cererii a fost generată de populaţia tânără (între 35-40 ani) cu venituri lunare între 2.200-2.500 euro pe familie. Cererea pentru apartamentele vechi a provenit în principal din partea persoanelor care nu indeplinesc condiţiile financiare necesare pentru achiziţionarea de locuinţe noi.
În 2008, piaţa închirierilor nu a suferit modificări majore. Segmentul de lux şi al proprietăţilor destinate populaţiei cu venituri medii-ridicate a fost dominat de angajaţii în cadrul companiilor multinaţionale. Aceştia au solicitat în principal locuinţe în zonele rezidenţiale din centrul şi nordul Bucureştiului (de ex. Herăstrău), aflate în apropierea parcurilor şi care oferă dotari speciale. Pe segmentul mediu au dominat persoanele tinere angajate care nu îşi pot permite deocamdată să achiziţioneze o locuinţă, dar care pot deveni parte a cererii potenţiale în anii următori.
După creşterea constantă din anii anteriori la începutul lui 2008 s-a înregistrat o tendinţă de stabilizare a preţurilor. Pe parcursul anului 2008 accesul limitat la finanţare, instabilitatea pieţei şi discrepanţele dintre nivelul de preţ anticipat de vânzători şi cumpărători au dus la scăderea semnificativă a numărului de tranzacţii.
Ca urmare, în ultimul trimestru din 2008 tranzacţiile rezidenţiale au fost aproape îngheţate şi am asistat la o scădere importantă a preţurilor solicitate pentru locuinţe. Corecţiile de preţ au afectat în special apartamentele din blocurile vechi, pentru care în unele cazuri scăderile au fost de până la 40%.
În semestrul 2 din 2008 dezvoltatorii au încercat să menţină un nivel constant al preţurilor de vânzare, oferind unele stimulente financiare prin intermediul unor campanii promoţionale. Aceştia au preferat să ofere aceste stimulente ca substitut la scăderea preţurilor, pentru a evita efectul psihologic negativ asupra pieţei: locuri de parcare gratuite, spaţii de depozitare, bucătarii mobilate, scutirea de la plata TVA.
Presiuna asupra profitului dezvoltatorilor a continuat, aceştia fiind forţaţi să găsească soluţii alternative pentru a-şi face proiectele mai accesibile.

Unii dezvoltatori au ales să închirieze apartamentele finalizate, oferind chiriaşilor opţiunea de cumpărare, sau au găsit metode alternative de plata pentru clienţi, pentru ca aceştia să poată evita finanţarea prin credit bancar.
În primul semestru din 2008 preţul mediu pentru apartamentele destinate populaţiei cu venituri medii şi medii-ridicate a fost mentinut intre 1.300-1.800 Euro/mp. Numarul mic de tranzactii inregistrate in cea de-a doua jumatate a anului a reflectat o scadere a pretului cu 15-20% comparativ cu cel înregistrat la sfârşitul lui 2007.
Pentru vilele şi apartamentele amplasate în clădirile joase, situate în zone rezidenţiale renumite (Primăverii, Dorobanţi, Kiseleff), preţul mediu de vânzare a fost între 3.000-5.000 euro/mp.
Pentru proprietăţile de calitate situate în zone rezidenţiale consacrate ale oraşului (Primăverii, Dorobanţi, Herăstrau), chiriile solicitate au variat între 2.000-6.000 euro/lună pentru apartamente şi între 3.000-8.000 euro/lună pentru vile.
Luând în considerare condiţiile economice şi financiare actuale, piaţa rezidenţială locală va stagna în primul semestru din 2009, fiind influenţată în principal de costurile ridicate ale finanţării.

Sursa: AGERPRES