Interviu online cu Ionuţ Carasca, avocat în cadrul Baroului Constanţa! S-a schimbat legea „dării în plată“! Principalele modificări

 

Legea nr. 77 din 28 aprilie 2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite a fost schimbată anul trecut! Ionuţ Carasca, avocat în cadrul Baroului Constanţa, va explica pentru ZIUA de Constanța, în cadrul unui interviu online, miercuri, 10 martie, de la ora 10.30, în direct pe www.ziuaconstanta.ro, care sunt principalele modificări ale legii și cine poate beneficia de darea în plată.  

 

 

1. Cum era reglementată inițial darea în plată de Legea 77/2016 și care sunt principalele modificări aduse acesteia în anul 2020?
          Esența Legii nr. 77/2016, atât în forma sa inițială, cât și în forma modificată urmare a intrării în vigoare Legii nr. 52/2020, este aceea că permite consumatorului să stingă datoriile rezultate din contractele de credit și accesoriile acestora, fără costuri suplimentare, prin darea în plată a imobilului ipotecat în favoarea creditorului.
          Desigur că o analiză aprofundată a legii și a practicii din această materie  implică discuții foarte ample pe tema acestui subiect, însă voi încerca în cele ce urmează să sintetizez anumite aspecte esențiale, ca un punct de plecare pentru orice persoană fizică interesată de beneficiul acestei legi.
          Se impune a fi punctat de la început faptul că modificarea legii a intervenit, printre altele, și din necesitatea ca aceasta să fie pusă în acord cu dispozițiile obligatorii ale deciziilor Curții Constituționale, în special Decizia nr. 623/25.10.2016.
          Astfel, chiar dacă, în conformitate cu prevederile inițiale, existau anumite condiții de fond și de formă ce trebuiau îndeplinite pentru aplicarea acestei proceduri, reglementate ca atare în cuprinsul Legii nr. 77/2016, urmare a pronunțării Deciziei Curții Constituționale nr. 623/25.10.2016 s-a conturat o nouă condiție ce trebuie analizată atunci când vorbim de darea în plată, anume existența cazului de impreviziune.
          Impreviziunea este o instituție de drept care permite unei părți contractante să nu-și mai îndeplinească obligațiile asumate prin contract în situația în care acestea au devenit excesiv de împovărătoare pentru ea din cauze excepționale.
          S-a impus această scurtă introducere întrucât modificările de primă importanță ale Legii nr. 77/2016 vizează maniera în care este apreciată intervenirea impreviziunii în anumite situații-premisă, prevăzute ca atare în actul normativ. Dacă până în momentul modificării Legii nr. 77/2016 aprecierea incidenței impreviziunii era o atribuție exclusivă a instanței de judecată, în noua formă legiuitorul a prevăzut în mod expres anumite cazuri în care operează o prezumție absolută cu privire la această insitituție.
          În ambele forme ale legii, pentru a putea uza de beneficiul dării în plată, procedura trebuie demarată de consumator prin comunicarea, către creditor, a unei notificări. Legea prevede în mod expres forma și condițiile esențiale ale acestui act și, foarte important, necesitatea ca acesta să fie comunicat prin intermediul unui avocat, notar sau executor. Orice comunicare realizată contrar acestei cerințe imperative nu va produce niciun efect din perspectiva Legii nr. 77/2016.
          Dacă vorbim de condițiile de fond necesar a fi îndeplinite pentru a beneficia de prevederile legii, trebuie subliniat faptul că Legea nr. 77/2016 se aplică doar în raporturile dintre consumatori și instituțiile de credit, instituțiile financiare nebancare sau cesionari ai creanțelor deținute asupra consumatorilor, pentru credite ce nu depășesc, la momentul acordării, suma de 250.000 euro. Deopotrivă, creditul ce face obiectul procedurii trebuie să fi fost contractat de consumator cu scopul de a achiziționa, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinație de locuință sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puțin un imobil având destinația de locuință.
          O altă condiție esențială se referă la lipsa oricărei condamnări a consumatorului cu privire la infracțiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea legii.
          Revenind asupra modificărilor formei inițiale a actului normativ, prin Legea nr. 52/2020 legiuitorul a reglementat anumite probleme ce țineau de practica neunitară, a fixat mai clar cadrul legal în care darea în plată se aplică, modificările fiind, în principiu, favorabile consumatorilor.
          Cea mai importantă dintre modificările aduse legii o reprezintă adăugarea, în cuprinsul actului normativ, a condiției referitoare la existența cazului de impreviziune. Totodată, legiuitorul a stabilit două situații în care se prezumă absolut că există impreviziune, ceea ce implică imposibilitatea băncii de a dovedi contrariul. Aceste două cazuri vizează situația în care pe durata executării contractului de credit, cursul de schimb valutar înregistrează la data transmiterii notificării de dare în plată o creștere de peste 52,6% față de data încheierii contractului de credit și situația în care, pe durata executării contractului de credit, obligația de plată lunară înregistrează o creștere de peste 50% ca urmare a majorării ratei de dobândă variabilă.
          Conform legii, este necesar ca pragurile valorice de mai sus să se mențină în ultimele 6 luni anterioare transmiterii notificăriii de dare în plată.
          Deosebit de importantă este și prevederea, introdusă în Legea nr. 77/2016 odată cu modificarea sa din anul 2020, conform căreia impreviziunea este presupusă în favoarea consumatorului care este în continuare executat silit, deși deja a fost vândut la licitație imobilul ipotecat.

          Noua lege aduce modificări și în ceea ce privește procedura, putând fi dată ca exemplu prevederea că prima zi de convocare la notarul public nu poate fi stabilită la un termen mai lung de 90 de zile. În forma inițială, Legea nr. 77/2016 nu stabilea durata maximă a acestui termen, ci doar pe cea minimă.
 

2. Care sunt etapele procedurii dării în plată?
          Putem spune că procedura dării în plată este împărțită în două etape. Prima etapă începe cu transmiterea de către consumator către creditor a notificării de dare în plată și se finalizează fie cu încheierea de către părți a unui act notarial prin care se sting datoriile din contractul de credit și se transferă dreptul de proprietate asupra imobilului ipotecat, fie prin emiterea de către notarul public a unor încheieri în care se consemnează prezența sau lipsa părților și faptul că nu s-a încheiat act de dare în plată.
          A doua etapă, în care se trece doar dacă nu se încheie act notarial de dare în plată, se desfășoară în fața instanțelor de judecată care vor soluționa fie contestația creditorului împotriva notificării de dare în plată, fie cererea consumatorului de a se pronunța o hotărâre prin care să se constate stingerea datoriilor și transmiterea dreptului de proprietate.
          Trebuie subliniat că, în practică, în majoritatea covârșitoare a cazurilor se ajunge la cea de-a doua etapă deoarece instituțiile financiare nu dau curs notificării de dare în plată și, de aceea, nu se încheie act notarial de dare în plată. De asemenea, în multe cazuri, instituțiile de credit formulează contestație împotriva notificării de dare în plată.

 

3. Ce ne puteți spune despre costurile parcurgerii procedurii dării in plata si cine le suporta?
          Conform legii, costurile procedurii sunt suportate de către consumator. Această prevedere se referă la costurile aferente primei etape. Putem da ca exemplu onorariul de avocat pentru redactare notificare, transmitere notificare și asistență în fața notarului public, onorariul executorului judecătoresc pentru transmitere notificare, cheltuielile cu trimiterile poștale, taxele și onorariile notariale pentru întocmirea actului de dare în plată sau a încheierilor de certificare de fapte.
          Problema se pune diferit cu privire la costurile pentru cea de-a doua etapă. Regulile de procedură civilă prevăd că cheltuielile de judecată se suportă de partea care pierde procesul. În această etapă pentru consumator costurile ar consta în onorariul de avocat, iar în cazul în care el câștigă procesul își recuperează aceste cheltuieli de judecată de la instituția de credit.

 

4. Este necesar ca persoanele fizice să apeleze la un avocat pentru a fi consiliate și reprezentate în procedura dării în plată?
          Apelarea la serviciile unui avocat depinde de opțiunea consumatorului. Totuși, așa cum am arătat anterior, legea impune ca notificarea de dare în plată să fie transmisă de consumator printr-un executor judecătoresc, notar sau avocat.
          În ceea ce privește celelalte activități ce țin de darea în plată, deși angajarea serviciilor unui avocat nu este obligatorie, o consider necesară, având în vedere complexitatea Legii nr. 77/2016 și multitudinea de situații și piedici ce se pot ivi în decursul procedurii de dare în plată.

 

5. De ce depinde reușita dării în plată în cazul în care banca/instituția financiară nu își dă acordul pentru a prelua imobilul în schimbul stingerii tuturor datoriilor?
         Reușita depinde de îndeplinirea celor 5 condiții ale dării în plată și de parcurgerea în mod corect și complet a tuturor pașilor acestei proceduri. Faptul că condițiile dării în plată sunt îndeplinite și că au fost urmați pașii procedurali nu este însă suficient, fiind necesar ca consumatorul să își facă o apărare corespunzătoare în contestația creditorului sau, după caz, să formuleze și să susțină, respectând regulile de procedură civilă, cererea prin care solicită instanței să se constate darea în plată.

 

6. Pot beneficia de darea în plată doar cei care mai au în proprietate imobilul sau și cei ale căror imobile fac obiectul executării silite?
           Pot beneficia de darea în plată și consumatorii care anterior au fost supuși executării silite, imobilul ipotecat fiind deja vândut la licitație publică. În cazul lor, legea prevede că darea în plată se realizează doar sub forma stingerii datoriilor rezultând din contractul de credit și a accesoriilor. Deși nu mai dețin în proprietate imobilul ipotecat, respectivii consumatori beneficiază de stingerea datoriilor în contul imobilului pe care l-au pierdut deja la executare silită.
          De asemenea, legea prevede posibilitatea dării în plată și în situația în care creditul a fost garantat cu un imobil al altei persoane decât împrumutatul și, deși acest imobil a fost vândut la licitație, se continuă executarea silită împotriva împrumutatului.
 

 

7. În cazul în care creanța a fost cesionată de către creditorul inițial mai pot beneficia de darea în plată?
          Da, dispozițiile Legii nr. 77/2017 se aplică inclusiv cesionarilor creanțelor deținute asupra consumatorilor, fie că vorbim de bănci, IFN-uri sau așa-zișii recuperatori de creanțe.
          În practică nu sunt rare situațiile în care, după executarea silită a imobilului ipotecat de către creditorul inițial, acesta cesionează creanța rămasă către o altă persoană, iar acest cesionar continuă executarea silită împotriva consumatorului. Legea se aplică și în această situație, chiar dacă cesionarul nu are nicio legătură cu executarea silită în cadrul căreia a fost vândut imobilul ipotecat.