Proces pe bani grei. Peste un milion de euro Stop SRL, controlată de omul de afaceri Costică Zelca, la judecată cu Municipiul Constanţa (document)

Societatea comercială Stop SRL, controlată de omul de afaceri Costică Zelca, a chemat la judecată Municipiul Constanţa, prin Primar, solicitând, printre altele, anularea Dispoziţiei nr.(…)/02.02.2015, respectiv anularea obligaţiei de plată a sumei de 1.183.349,83 de euro plus TVA la curs BNR, cu titlu de diferenţa de preţ/taxe, ca urmare a schimbării destinaţiei din vila turistică P+1 în imobil P+5+7E+ spaţii comerciale. Dosarul va fi soluţionat de judecătorii din Secţia I Civilă a Tribunalului Constanţa.
 
În motivarea acţiunii, reclamanta Stop SRL arată că desfăşoară activităţi de dezvoltare imobiliară, sens în care a achiziţionat de pe piaţa liberă terenuri în suprafaţă de 5.363,92 m.p. situate în Careul (…).
 
Tot potrivit motivării acţiunii, „aceste terenuri aveau categoria de folosinţă «curţi-construcţii». De asemenea, vânzătorii au menţionat că terenurile sunt libere de sarcini sau procese, nu sunt scoase din circuitul civil. În urma demersurilor efectuate pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie pentru terenurile rubricate, s-a invocat existența şi aplicarea dispoziţiilor HCL 62 /2014 şi a Dispoziţiei 330 / 2014 şi societatea reclamantă, cu toate că aceste terenuri au fost dobândite de la terţi agenţi economici şi nu prin contracte de vânzare-cumpărare din domeniul privat al Municipiului Constanţa. Reclamanta nu este titulară de drept a unei eventuale obligaţii de plată, raportat la inexistenţa unui contract de vânzare-cumpărare cu pârâta, context în care dispoziţiile HCL 62/2014 şi Dispoziţiei 330/2014 nu sunt aplicabile societăţii reclamante“ .
 
În faţa magistraţilor, SC Stop SRL a retractat „Angajamentul de plată autentificat cu nr.(…) din 16.01.2015 BNP (…), invocând nulitatea acestuia în temeiul art. 1257 coroborat cu art. 1207 alin. 2 pct. 1 C.Civ. - eroarea obstacol și art. 1214 – 1215 C.Civ. - dolul“.
 
„Acest act unilateral nu ar fi fost perfectat dacă beneficiarul acestuia - municipiul
Constanta prin Primar ar fi prezentat situaţia reală şi calculul fundamentat al pretenţiilor sale faţă de Rapoartele de evaluare ale loturilor 11, 12, 15, 16 şi 17, în posesia exclusivă a acestuia, neprezentate şi neagreate de către SC [...] SRL Constanţa. Părţile au convenit prin Certificatul de informare 01/15.01.2015 şi Acordul de mediere 01 din 16.01.2015 că eventualele diferenţe de preţ vor rezulta dintr-un raport de evaluare raportat la data retrocedării şi la regimul de înălţime stabilit de PUZ în vigoare. În condiţiile în care nu vor fi însuşite concluziile raportului, vor fi contestate la instanţa competentă. Angajamentul de plată ar fi operat numai sub aceste condiţii. SC [...] SRL Constanta consideră că nu este titularul de drept al obligaţiei de plată, cu titlu de diferenţă de preţ / taxe, ca urmare a schimbării destinaţiei pentru suma totală de 1.183.349,83 Euro + TVA (în echivalent lei 5.206.739 lei + TVA), întrucât acesta este terţ dobânditor în baza contractelor de vânzare-cumpărare şi nu este titular al retrocedării acestor terenuri în baza Lg. 10 / 2001“, conform motivării acţiunii.
 
„Prin negocierile şi corespondența părţilor au convenit faţă de Dispoziţia [...]/2015 că reclamanta este de acord, în principiu, cu plata eventualelor diferenţe de preţ ce vor rezulta dintr-un raport de evaluare întocmit de Municipiul Constanţa, raportat la data retrocedării şi la regimul de înălţime stabilit de Puz-ul în vigoare în prezent, cu precizarea că la momentul retrocedării - 2003 terenul construcţie avea destinaţia „vilă turistică P+1”, iar conform Puz-ului în vigoare „vilă turistică P+5-8E. Se mai arată că rapoartele de evaluare au fost întocmite cu încălcarea dispoziţiilor legale, cât şi a normelor de aplicare a evaluării bunurilor imobile, stabilind valori supraevaluate.
 
Convenţiile autentice şi plata diferenţelor de preţ / taxe s-au efectuat în condiţii de impunere, faţă de condiţia de eliberare a autorizaţiilor de construcţie pentru imobile/ construcţiile aferente celor 4 (patru) terenuri. Astfel, reclamanta a fost nevoită să perfecteze actele autentice menţionate fata de situaţia specială creată, respectiv condiţiile economice ale societăţii - imobilizării de 1.600.000 Euro în terenuri, aprovizionare cu materiale de 1.200.000 Euro, precum şi impactul social - 100 salariaţi angajaţi în activitatea de construcţii.
 

Reclamanta a achitat suma de 4.735.858,44 lei, conform facturilor fiscale emise de pârâtă. Consideră că sunt întrunite condiţiile de invocare a nulităţii în temeiul art. 1257 coroborat cu art. 1207 alin. 2 pct. 1 C.Civ - eroarea obstacol şi art. 1214-1215 C.Civ. –dolul“, se mai arată în actele oficiale.
 
Prin întâmpinare, pârâtul Municipiul Constanţa prin Primar a solicitat respingerea acţiunii reclamantei ca nefondată. „Astfel se arată că, deşi invocă ca şi motiv de retractare nulitatea angajamentului, iar ca și motiv de nulitate dolul şi eroarea obstacol, pe lângă faptul că încearcă prin aceasta să producă o inducere în eroare a instanţei, omite a reliefa atât împrejurarea că angajamentul de plată autentificat sub nr…./16.01.2015 la BNP [...] a fost dat exclusiv de aceasta prin administratorul sau fără vreo formă de participare a pârâtului sau a vreunui reprezentant al acestuia, cât şi împrejurarea ce a generat încheierea acestui angajament de plată de către reclamant“.
 
Invitaţie la mediere
 
„Astfel, urmare a invitaţiei la mediere ce i-a fost adresată, dând curs acestei invitaţii în referire la pretenţiile reprezentând plata diferenţelor de preţ ca urmare a schimbării destinaţiei terenului în suprafaţă totală de 5.363,92 mp. reprezentat de careul (…), reclamanta s-a prezentat prin reprezentantul său (acelaşi din prezenta cauză) la Biroul de Mediator, şi faţă de conţinutul invitaţiei şi pretenţiilor din aceasta, fără a fi determinat constrâns sau indus în eroare, precum şi fără a-i fi viciat consimţământul de către mediator sau de către reprezentantul subscrisului, şi-a expus punctul de vedere faţa de pretenţiile ce făceau obiectul invitaţiei la mediere, punct de vedere ce este redat în cuprinsul certificatului de informare nr. 01/15.01.2015. Din analiza conţinutului acestui certificat de informare se observă faptul că acesta cuprinde pe de o parte poziţia exprimată de reprezentantul reclamantei faţă de obiectul conflictului despre care a luat la cunoştinţa prin invitaţia la mediere şi anexele la aceasta, iar pe de altă parte în raport de poziţia astfel exprimată de acesta, doar solicitarea reprezentantului subscrisului de a se încheia un angajament de plată autentificat care să cuprindă obligaţiile pe care înţelegea reclamanta prin reprezentant să şi le asume“, conform datelor din dosar.
 
Pârâtul Municipiul Constanţa prin Primar a mai arătat că „nicăieri în cuprinsul certificatului de informare subscrisul sau reprezentantul subscrisului nu a impus reclamantei prin reprezentantul său să fie de acord cu plata diferenţelor de preţ ori cu rezervarea dreptului de a-şi însuşi ori nu concluziile raportului de evaluare şi funcţie de aceasta de-al contesta sau nu în faţa instanţei competente, această poziţie fiind exprimată doar de reprezentantul reclamantei“.

Raport de evaluare

„Aprecierile că urma să se desfăşoare un raport de evaluare au aparţinut exclusiv

reprezentantului reclamantei faţă de împrejurarea că acesta a vrut să sublinieze doar acordul de principiu al plăţii diferenţelor de preţ în măsura în care vor exista, urmărind să îşi rezerve dreptul de a contesta doar cuantumul acestora, nu şi acordul de principiu. Acest lucru este certificat nu doar de faptul că certificatul de informare a fost încheiat de către mediator în prezenţa căruia şi-a exprimat poziţia reprezentantul reclamantei, ci şi de faptul că pentru următoarea întrunire convenită de părţi în desfăşurarea procedurii medierii a şi fost prezentat de către reprezentantul reclamantei angajamentul de plată nr…./16.01.2015 autentificat de BNP [...] ce a stat la baza întocmirii de către mediator a acordului de mediere nr. 01/16.01.2015 astfel cum rezultă din cuprinsul acordului de mediere“.

Dispoziţia de Primar din 09.12.2003

„Revenind la angajamentul de plată nr…./16.01.2015, aşa cum se poate observa
din cuprinsul acestuia şi din încheierea de autentificare, el a fost dat de către
reclamantă prin reprezentantul său fără prezenţa subscrisului sau a reprezentantului
subscrisului, ci numai în prezența Notarului Public. În cuprinsul acestui angajament de plată reclamanta arată faptul că întrucât a solicitat schimbarea destinaţiei iniţiale a imobilului descris ce a făcut obiectul Dispoziţiei de Primar nr.[...]/09.12.2003, este de acord să plătească către Primăria Municipiului Constanta sumele rezultate din reevaluarea imobilului ca urmare a modificării destinaţiei din Vilă Turistică P+1E in Vilă Turistică P+5-8E conform certificatului de urbanism nr…./10.11.2014, sume ce vor fi stabilite prin raport de evaluare efectuat de către Primăria Municipiului Constanța. Totodată, în cuprinsul aceluiaşi angajament de plată reclamanta învederează că îşi rezervă dreptul de a contesta în instanţă concluziile raportului de evaluare, în această situaţie fiind de acord să plătească sumele stabilite de instanţă. Aşadar, prin angajamentul de plată asumat reclamanta nu mai reiterează faptul că este de acord numai în principiu cu plata eventualelor diferenţe de preţ rezultate din schimbarea destinaţiei terenurilor, ci învederează ferm faptul că întrucât a solicitat schimbarea destinaţiei iniţiale a terenurilor, în temeiul disp. art. 1327 Cod civ. este de acord să plătească sumele rezultate din reevaluare, rezervându-şi numai dreptul de a contesta în instanţă concluziile raportului de evaluare, situaţie în care a învederat faptul că este de acord să plătească sumele stabilite de instanţă“, potrivit celor consemnate în dosar.
 
Iniţial, dosarul a fost înregistrat pe rolul Curţii de Apel Constanţa, în luna aprilie 2015. Pe data de 15octombrie 2015, Curtea de Apel a respins acţiunea ca nefondată. SC Stop SRL a atacat decizia instanţei din Constanţa, la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a României.
 
Pe data de 30 mai a acestui an, Curtea Supremă a admis recursul declarat de reclamanta SC Stop SRL Constanţa şi a dispus ca dosarul să fie rejudecat la aceeaşi instanţă.
 
Pe data de 18 octombrie, Curtea de Apel Constanţa a declinat soluţionarea cauzei în favoarea Tribunalului Constanţa - Secţia I civilă. Decizia este fără cale de atac.
 
Motivarea deciziei Curţii de Apel Constanţa din data de 15 octombrie 2015 poate fi citită integral accesând secţiunea „Documente“