Recurs la Curtea de Apel Constanța O hotărâre a Consiliului local Năvodari privind cedarea unui teren a fost anulată în primă instanță

 
Pe rolul Curții de Apel Constanța a fost înregistrat dosarul 3753/118/2023* care se rejudecă după hotărârea aceleeași instanțe din data de 6 iunie 2024.
 

 


Părțile dosarului de față sunt Prefectul Județului Constanța – Reprezentant al Instituției Prefectului – Județul Constanța, Consiliul Local Năvodari și Thermo Top Design SRL.
 
Prefectul județului Constanța solicita anularea Hotărârii nr. 40 adoptată de către Consiliul local Năvodari în ședința ordinară din data de 7 martie 2023, privind constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros asupra terenului situat în Năvodari, strada S5, nr.9, lot. 162, județul Constanţa.
 
Tribunalul Constanța s-a pronunțat în acest litigiu în ședința din 9 ianuarie 2025, când a admis cererea de chemare în judecată a Prefectului județului Constanța.
 
MINUTA

 



Pe 4 februarie 2025, Consiliul local Năvodari a făcut recurs împotriva deciziei de mai sus.
 
Prezentăm mai jos detaliile litigiului.
 
Drept de superficie pentru un teren de 391 mp
 
Prin cererea de chemare în judecată formulată și înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa în data de 25.05.2023, sub numărul unic de dosar ####/118/2023, reclamantul PREFECTUL JUDEŢULUI CONSTANŢA, în contradictoriu cu pârâtul CONSILIUL LOCAL AL ORAŞULUI NĂVODARI, a solicitat instanţei să dispună anularea Hotărârii nr. 40 adoptată de către Consiliul local Năvodari în şedinţa ordinară din data de 07.03.2023, privind constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros asupra terenului situat în Năvodari, #### ## ### # lot 162, ####### #########.
 

Prin actul administrativ în speţă, a fost constituit un drept de superficie, pentru un teren în suprafaţă de 391 m.p, aferent construcţiei CI cu destinaţia de locuinţă, deţinută în proprietate de Thermo Top Design SRL, act adoptat de consiliul local cu încălcarea prevederilor Codului administrativ care stabilesc unele reguli privind exercitarea dreptului de proprietate privată a unităţilor administrativ-teritoriale {art. 362-364).
 
Dacă superficia ar fi fost o operaţiune juridică permisă de Codul Administrativ, pe lângă necesitatea reglementării în mod expres la capitolul destinat exercitării dreptului de proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ- teritoriale, această operaţiune ar fi trebuit să se regăsească în mod obligatoriu în atribuţiile consiliului local privind administrarea domeniului public şi privat reglementate de prevederile art. 129 din O.U.G.nr.57/2019 privind Codul Administrativ.
 
Această omisiune voită a legiuitorului atrage în mod clar şi o lipsă a competenţei materiale a Consiliului Local de a aproba constituirea unui drept de superficie cu privire la bunurile ce aparţin domeniului privat pentru persoane fizice/juridice, iar adoptarea unor hotărâri prin care se iau astfel de decizii sunt nelegale.
 
Astfel, cât timp există o astfel de reglementare specială cu privire la regimul bunurilor din proprietatea privată a unităţilor administrativ-teritoriale, nu se poate lua în considerare aplicarea prevederilor generale din Codul civil cu privire la superficie.
 
Thermo Top Design SRL a luat terenul de la un cuplu care își contruise o casă
 
Consiliul local al oraşului Năvodari a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii, ca nefondată.
 
Cu titlu prealabil, înțelege să arăte că terenul în suprafață de 391 mp situat în Navodari, #### ## ### #, lot 162 (fost S11, lot 162), #### #########, identificat cu nr. cadastral 114891, înscris în Cartea Funciară nr. 115113/Oraș Năvodari, teren aferent construcției C1 cu destinația de locuință, pentru care prin actul administrativ contestat a fost aprobată constituirea unui drept de superficie cu titlu oneros, a fost inițial repartizat numitei ####### #######-#######, căsătorită cu ####### #####-#######, în baza Dispoziției nr. 6757/22.12.2017 emisă de Primarul Orașului Năvodari în temeiul prevederilor Legii nr. 15/2003 privind sprijinul acordat tinerilor pentru construirea unei locuințe proprietate personală.
 
Legea nr. 15/2003 a fost adoptată în scopul sprijinirii tinerilor în vederea edificării de către aceștia a construcțiilor cu destinația de locuință. Astfel, prin expunerea de motive care a stat la baza adoptării actului normativ în discuție s-a invederat faptul că „problema cea mai acută cu care se confruntă tinerii în societatea românească este reprezentată de imposibilitatea de a obține o locuință proprietate personală prin forțe proprii, chiar cu ajutorul oferit de părinți. Facilitățile reale, care să vină în întâmpinarea nevoilor generației tinere, sunt inexistente în legislația actuală.”
 
Deopotrivă, s-a reținut că necesitatea adoptării unui act normativ de reglementare a unor facilități acordate tinerilor a fost impusă de conceptul lansat de Programul Natiunilor Unite pentru Dezvoltare umană, respectiv de necesitatea alinierii României la aquis-ul comunitar.
 
Beneficiarii, proprietarii locuinței, au posibilitatea de a solicita vânzarea directă a terenului respectiv, conform dispozițiilor art. 8 din Legea nr. 15/2003, cu modificările și completările ulterioare.
 
Acest act normativ nu interzice înstrăinarea construcției, astfel că în practică a început să se producă transferul proprietății construcției, de la beneficiarii legii (proprietarii construcției) către persoane terțe, care însă nu intră sub incidența Legii nr. 15/2003.
 
În contextul legislativ sus-precizat, prin Dispozitia nr. 6757/22.12.2017 a Primarului Orașului Năvodari, a fost repartizat terenul în suprafață de 391 mp situat în Navodari #### ## ### #, lot 162 (fost S11, lot 162), #### #########, identificat cu nr. cadastral 115113, către ####### #######-#######, căsătorită cu ####### #####-#######, care au edificat în baza Autorizației de construire nr. 1057/13.12.2018 imobil P+1E și împrejmuire teren, respectiv Autorizația de construire nr. 583/14.12.2021.
 
Ulterior, prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1774/02.09.2022 la S.P.N. #########, numiții ####### #######-####### și ####### #####-####### au înstrăinat către Thermo Top Design S.R.L., construcția executată până la stadiul fizic fundație 30% din toată investiția, situată în Năvodari, #### ## ### # (fost str. S11, lot 162).
 
Având în vedere atribuțiile organului deliberativ de administrare a domeniului public și privat al unității administrativ-teritoriale, în baza raportului de evaluare întocmit de SC ########## ########## ######### SRL, prin H.C.L. nr. 40/07.03.2023 s-a aprobat constituirea unui drept de superficie cu titlu oneros asupra terenului în suprafață de 391 mp situat în Năvodari, #### ## ### # (fost str. S11, lot 162), #### #########, ca modalitate de valorificare a bunurilor aflate în domeniul privat al unității administrativ-teritoriale, dar și de respectare a drepturilor deja câstigate de către constructorul de bună-credință, proprietar al construcției edificate pe un teren proprietatea unității-administrative, atribuit în folosință gratuită la momentul edificării construcției, în baza unui act normativ, în vigoare chiar și în prezent. Practic, deși aveau și posibilitatea solicitării de cumpărare a terenului, cumpărătoarea construcției, Thermo Top Design S.R.L., a înțeles să opteze pentru un drept de folosință asupra terenului.
 
Potrivit art. 3 alin. (3) din Dispoziția 6757/22.12.2017 emisă de Primarul Orașului Năvodari, ,,dreptul de folosință se retrage și în cazul în care beneficiarul acestui drept se înstrăinează locuința construită”.
 
În atare situație, există doi proprietari diferiți, respectiv proprietarii construcției și proprietarul terenului, ceea ce a justificat ca în cazul instrăinării imobilului construcție realizată în condițiile anterior menționate de beneficiarul Legii nr. 15/2003 să fie adoptat un act administrativ de reglementare a situației referitoare la terenul aferent construcției, care, cum am precizat supra, nu mai putea fi supus regimului folosinței gratuite.
 
Dispozitiile art. 639 Cod civil sunt în sensul: „superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia”, iar prevederile art. 697 Cod civil, reglementează posibilitatea constituirii superficiei cu titlu oneros.
 
Pe de altă parte, urmare a transferului dreptului de proprietatea asupra construcției de la constructori (beneficiari ai Legii nr. 15/2003) către terți, în speță fiind vorba de un bun aparținând domeniului privat al unității administrativ-teritoriale, dreptul de folosință asupra terenului aferent constructiei nu putea fi acordat decat cu titlu oneros, situatie respectată în cauză, având în vedere că prin H.C.L. nr. 40/07.03.2023 s-a aprobat si Raportul de evaluare întocmit de ########## ########## ######### SRL, fiind stabilit un preț al superficiei.
 
Ce a reținut instanța
 
În drept, conform art. 3 alin. (1) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, „prefectul poate ataca direct în fața instanței de contencios administrativ actele emise de autoritățile publice locale, dacă le consideră nelegale; Acțiunea se formulează în termenul prevăzut de art. 11 alin. (1), care începe să curgă de la momentul comunicării actului către prefect și în condițiile prevăzute prezenta lege. Acțiunea introdusă de prefect este scutită de taxa de timbru”.
 
Prin demersul judiciar ce face obiectul cauzei, PREFECTUL JUDEȚULUI CONSTANȚA critică actul administrativ atacat invocând faptul că autoritatea emitentă nu are competența de a aproba constituirea unui drept de superficie.
 
Conform art. 129 alin. (2) lit. c) din O.U.G. 57/2019 privind Codul administrativ, ”(2)Consiliul local exercită următoarele categorii de atribuţii: (...) c)atribuţii privind administrarea domeniului public şi privat al comunei, oraşului sau municipiului.”
 
Așa cum rezultă din art. 129 alin. (6) din același act normativ, ”În exercitarea atribuţiilor prevăzute la alin. (2) lit. c), consiliul local: a) hotărăşte darea în administrare, concesionarea, închirierea sau darea în folosinţă gratuită a bunurilor proprietate publică a comunei, oraşului sau municipiului, după caz, precum şi a serviciilor publice de interes local, în condiţiile legii; b)hotărăşte vânzarea, darea în administrare, concesionarea, darea în folosinţă gratuită sau închirierea bunurilor proprietate privată a comunei, oraşului sau municipiului, după caz, în condiţiile legii; c)avizează sau aprobă, în condiţiile legii, documentaţiile de amenajare a teritoriului şi urbanism ale localităţilor; d)atribuie sau schimbă, în condiţiile legii, denumiri de străzi, de pieţe şi de orice alte obiective de interes public local.”
 
Astfel, în exercitarea atribuțiilor ce îi revin, consiliul local administrează domeniul privat al comunei, orașului sau municipiului, pentru punerea în valoare a bunurilor din domeniul privat.
 
Așa cum rezultă din aceste dispoziții legale, bunurile proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale pot fi date în administrare, concesionate, închiriate sau date în folosinţă gratuită, fără ca exercitarea dreptului de proprietate să poată fi realizată în alte moduri, enumerarea fiind limitativă.
 
În același sens sunt și dispozițiile art. 297 din O.U.G. 57/2019 privind Codul administrativ, (care se aplică în mod corespunzător și bunurilor din domeniul privat în baza art. 362 alin. (3) din acelaşi act normativ), conform cărora ”Autoritățile prevăzute la art. 287 decid, în condițiile legii, cu privire la modalitățile de exercitare a dreptului de proprietate publică, respectiv: darea în administrare, concesionarea, închirierea sau darea în folosinţă gratuită”.
 
În ceea ce privește art. 108 lit. e) din O.U.G. 57/2019 privind Codul administrativ, invocat prin întâmpinare, instanţa reţine că textul legal se referă la situațiile în care există o prevedere legală expresă care stabilește o altă modalitate de valorificare a bunurilor ce aparțin domeniului public sau privat al unei unități administrativ-teritoriale în afara celor menționate la lit. a) – d), situație care nu se regăsește în prezenta cauză, întrucât dreptul de superficie reprezintă un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, și nu o altă modalitate prevăzută în mod expres de lege pentru punerea în valoare a bunurilor ce aparțin domeniului privat al unei unități administrativ-teritoriale.
 
Întrucât Consiliul local al oraşului Năvodari putea hotărâ doar în privinţa exercitării dreptului de proprietate privată asupra unui teren din proprietatea privată prin darea în administrare, concesionare, închiriere, dare în folosinţă gratuită sau vânzare, Hotărârea CONSILIULUI LOCAL AL ORAȘULUI NĂVODARI nr. 40/07 martie 2023, prin care s-a constituit un drept de superficie cu titlu oneros, pentru o durată de 49 de ani, asupra terenului situat în Năvodari, #### ### ####, lot. 162, #### #########, în favoarea SC Thermo Top Design SRL a fost adoptată cu exces de putere, prin exercitarea încălcarea limitelor competenţei prevăzute de lege.
 
În lumina tuturor acestor considerente, apreciind ca fiind întemeiate criticile de nelegalitate formulate de reclamantul PREFECTUL JUDEȚULUI CONSTANȚA, va admite cererea de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu pârâtul CONSILIUL LOCAL AL ORAȘULUI NĂVODARI și cu participarea intervenientului forțat SC Thermo Top Design SRL şi va anula Hotărârea CONSILIULUI LOCAL AL ORAȘULUI NĂVODARI nr. 40/07 martie 2023 prin care s-a constituit un drept de superficie cu titlu oneros, pentru o durată de 49 de ani, asupra terenului situat în Năvodari, #### ### ####, lot. 162, #### #########, în favoarea SC Thermo Top Design SRL.
 
Despre Thermo Top Design SRL
 
Conform termene.ro, societatea are sediul social în Năvodari, activează în domeniul construcțiilor și a fost fondată în 2019.
 
Asociații Thermo Top Design SRL sunt Ionuț și Ana-Maria Bălașa. Ionuț Bălașa este și administrator.
 
Thermo Top Design SRL nu are contracte publice încheiate.
 
Firma a avut în 2023 o pierdere de peste 330.000 lei, o cifră de afaceri de aproximativ 500.000 lei și 11 angajați.
 
Sursă text: rejust și Portal Just
 
PRECIZĂRI:

Legea 190 din 2018, la articolul 7, menţionează că activitatea jurnalistică este exonerată de la unele prevederi ale Regulamentului GDPR, dacă se păstrează un echilibru între libertatea de exprimare şi protecţia datelor cu caracter personal.

Informațiile din prezentul articol sunt de interes public și sunt obținute din surse publice deschise.

De asemenea, pentru redactarea acesui articol au fost folosite și infromații de pe termene.ro.
 
Citește și:
Tribunalul Constanța judecă anularea a două hotărâri ale Consiliului Local Năvodari (DOCUMENT)