Marirea si decaderea proiectului "Boreal"

Scandalul rezidential

# Cartierul rezidential Boreal, construit la Constanta de SC Impact SA Bucuresti, este unul dintre cele mai contestate proiecte imobiliare * In ultimii doi ani, filiala constanteana a SC Impact SA a fost zguduita de o serie de scandaluri care au condus sistematic la decaderea Boreal * Partile negative ale Borealului au inceput sa iasa la iveala in toamna anului 2004, atunci cand unul dintre clienti a reclamat neseriozitatea celor de la Impact * Nicolae Nicolae a fost singurul client de pana acum al Impact care a reusit sa dejoace santajul companiei si sa oblige sa respecte termenii initiali ai contractului * Scandalurile de la Impact au fost legate si de terenurile pe care sunt construite vilele * Motivul l-a reprezentat taraganarea intocmirii unor acte de proprietate asupra terenurilor pe care sunt construite vile # Apogeul conflictului clienti - SC Impact SA a fost atins odata cu trimiterea catre proprietarii vilelor a unor adrese cu titlu de somatie prin care li se sugera sa accepte semnarea unui act aditional la contractul de executie, prin care se angajau sa plateasca ratele de achitare a caselor la o valoare a monedei Euro de minimum 38.500 lei * Reprezentantii firmei si-au facut un obicei prin a taragana deliberat incheierea contractelor de vanzare-cumparare a terenurilor platite de clienti pentru a complica situatia * In principiu, tactica Impact urmareste impunerea unor penalitati care sa-i faca pe clienti sa renunte la contracte * In aceste situatii, Impact retine automat 8% din sumele virate si impune ca restul banilor sa fie returnati celor care renunta in momentul in care alt client preia contractele * Proiectul a fost restrans ca suprafata pentru ca Impact nu a reusit sa plateasca ratele pe ultimele doua loturi care trebuiau achitate in anul 2004 * I.C. a reclamat Impact dupa ce i s-a amanat vanzarea terenului cu toate ca il platise, lucru care nu i-a permis instituirea unei ipoteci si utilizarea creditului acceptat de o banca pentru finantarea vilei construite de Impact * Ceea ce se dorea a fi insa visul Boreal s-a transformat in scurt timp in cosmarul Boreal pentru multi dintre clientii Impact care se chinuiesc prin instante sa obtina ceea ce trebuiau sa aiba conform contractelor incheiate

Moda cartierelor rezidentiale, construite departe de aglomeratia urbana, este de cativa ani o alternativa pentru cei cu venituri peste medie. Casele noi, amplasate in cartierele rezidentiale din jurul marilor orase au devenit tot mai tentante. Este din ce in ce mai evident ca cererea pentru astfel de proiecte este in crestere pe piata imobiliara. In ultima perioada au aparut si nenumarate oferte de acest gen. Primii pe piata imobiliara constanteana au fost cei de la compania Impact SA Bucuresti. Proiectul cartierului rezidential "Boreal" a atras la inceput multa lume. Ce a urmat a surprins si surprinde in continuare atat pe partenerii companiei cat si pe cei care au apucat sa incheie contracte cu Impact SA.Evaziune si repunere in proprietateIn urma cu patru ani, SC Impact SA Bucuresti a demarat proiectul Boreal. Pe data de 5 martie 2002, compania a cumparat noua hectare de teren situate pe marginea soselei ce leaga Constanta de Ovidiu. Vanzatorii erau doua persoane fizice: Gheorghe si Elena Alexa. Pretul agreat de parti a fost de 1.927.500 USD. Prin contractul de vanzare-cumparare s-a stabilit un avans de 220.000 USD, iar restul sumei urma sa se plateasca in cinci rate dupa cum urmeaza: 23 septembrie 2002 - 218 000 USD; 23 martie 2003 - 310 000 USD; 23 septembrie 2003 - 312 000 USD; 23 aprilie 2004 - 430 000 USD. Pentru ca Impact SA nu si-a planificat probabil investitia si nu si-a echilibrat incasarile cu cheltuielile a ajuns sa nu mai faca fata platilor. De asemenea, cursul euro a scazut de la 40.000 lei vechi. In aceste conditii, responsabilii de la Impact au incercat sa ridice pretul caselor prin modificarea termenilor stabiliti initial in contractele incheiate cu clientii. Ei au propus clientilor semnarea unui act aditional prin care era impus cursul de minim 38.000 de lei vechi pentru un euro in timp ce cursul era cu 2000 de lei mai mic. Analizand aceasta propunere este clar ca Impact s-a intins mai mult decat ii era plapuma. In anul 2004, compania nu a mai putut achita ultimele doua rate catre vanzatorii terenului pe care se desfasura proiectul Boreal. In contractul initial se mai specifica faptul ca pretul pe metru patrat se majoreaza anual cu cate 5 dolari incepand de la 15 cat era in primul an. In anul 2004, pretul trebuia sa fie de 25 de dolari pe metru patrat. Aflati in situatia de a nu-si onora contractul cu sotii Alexa, cei de la Impact au incercat o solutie pentru a inchide tranzactia. Partile s-au inteles ca cele doua loturi neachitate in suprafata totala de 34.700 de metri patrati sa fie cedate inapoi sotilor Alexa. Pe data de 1 iunie 2004, s-a incheiat un alt contract la biroul notarial Nedelcu Crisan Traian din Bucuresti. La baza acestei noi tranzactii a stat un raport de evaluare in care nu au mai fost valabile intelegerile din primul contract. Evaluarea stabileste ca terenul are o valoare de 347.000 USD in timp ce, in primul contract de vanzare-cumparare, valoarea insumata a loturilor insumeaza 867.750 USD. De fapt, s-a facut o retransmitere a dreptului de proprietate pentru cele doua loturi la un pret la jumatate fata de cel agreat initial. Aici este punctul sensibil al acestei tranzactii. S-a agreat un pret la jumatate si astfel s-au platit taxe mai mici. Sa fie vorba despre vreo evaziune fiscala la mijloc? Nu stim, dar este curios ca sotii Alexa care acum erau in pozitia de cumparatori trebuiau sa plateasca taxe mai mici la aceasta tranzactie.Primul socIn aceeasi perioada, Impact a intrat in conflict cu multi dintre clientii sai. Unul dintre cele mai relevante cazuri care a scos la iveala politica discretionara a Impact in relatia cu clientii sai, a fost cel al lui Nicolae Nicolae. Problemele de la Boreal au inceput sa iasa la iveala in toamna anului 2004, atunci cand unul dintre clienti a reclamat neseriozitatea firmei constructoare.Sotii Nicolae au incheiat contractul cu numarul 19/2003 si ar fi trebuit sa se mute in vila la data de 1 iulie 2004. Lucrarile la vila nu erau insa nici pe departe de a fi terminate. Pana la acea data, reprezentantul Impact nu se catadicsise sa-si contacteze clientii si nici nu a prezentat in scris motivele nerespectarii datei de predare a locuintei. Mai mult, sotii Nicolae au putut constata ulterior ca, desi renuntasera la anumite lucrari din casa si la gresia si faianta propuse de Impact, termenul de predare in loc sa se scurteze s-a prelungit. Fara sa mai puna gresia si faianta, Impact in loc sa scada contravaloarea materialelor si a manoperei din pretul total a facut o miscare greu de inteles. Nicolae Nicolae s-a trezit cu o adresa prin care i se cerea sa mai plateasca in jur de 1000 de euro pentru imbunatatirile aduse. Atunci au inceput confruntarile dintre Nicolae si Impact. Cu intarziere, familia Nicolae s-a mutat totusi in casa pentru care a platit la timp atat avansul cat si ratele stabilite in contract. Existand probleme cu terenul care era in curs de tranzactionare, multi dintre cei care s-au mutat in vile nu-si puteau face mutatie pentru ca singurul act pe care-l detineau era contractul de construire a caselor. Majoritatea nu erau nici proprietari pe pamant. Mutatiile nu puteau fi facute in lipsa unor acte de proprietate asupra imobilelor contractate de la Impact. Impact finalizase o parte din vilele Boreal fara insa a le putea intabula. Terenul facand obiectul unei tranzactii in rate, intra in posesia firmei parcela cu parcela in functie de cum se platea. Pentru ca Impact a dat doua parcele inapoi si, probabil, terenul urma sa fie intabulat la finalul tranzactiei s-a produs un haos. Firma detinea in devalmasie parcelele cumparate pe care urma sa le intabuleze dupa ce incheia contractul pentru a se putea face lucrarea de cadastru. Cum actele erau in curs, situatia terenurilor pe care erau casele, inclusiv cea a lui Nicolae, era inca incerta pentru ca probabil nici parcelarea nu era gata. In plin scandal, reprezentantii filialei constantene a Impact, au pus la cateva zile de la incingerea spiritelor, cireasa pe tort. Ei au trimis viitorilor proprietari ai vilelor adrese cu titlu de somatie prin care le sugerau sa accepte semnarea unui act aditional la contractul de executie, prin care ii obligau pe acestia sa plateasca ratele de achitare a caselor la cursul Euro de minimum 38.500 lei. Cei care refuzau sa semneze riscau rezilierea contractului de executie si li se punea in vedere ca nu vor mai primi terenul. Mediatizarea scandalului de la Constanta a starnit reactii virulente si la Bucuresti. Locuitorii din cadrul ansamblurilor de vile Azur, Junior si Class au fost si ei instiintati de intentia de schimbare a preturilor vilelor prin stabilirea in mod arbitrar a cursului Euro. Au fost cativa dintre clienti care au acceptat sa semneze acest act aditional.Lupta lui NicolaeNicolae Nicolae a actionat in instanta intr-un proces civil Impact si a facut si o plangere penala la Politie. In urma situatiei create, politia constanteana a demarat in iunie 2005, o ancheta in cazul Impact. Firma a fost cercetata pentru inselaciune, fiind efectuate verificari privind modul in care Impact a oferit spre vanzare clientilor terenuri pentru care nu existau titluri de proprietate la momentul perfectarii actelor. In final, cand Impact a reusit sa probeze ca terenurile urmeaza sa intre in posesia clientilor sai, politistii Sectiei 2 Politie Constanta au propus rezolutia de neincepere a urmaririi penale, pe motiv ca nu sunt intrunite elementele constitutive infractiunii mentionate mai sus. Demersul lui Nicolae i-a speriat se pare pe reprezentantii Impact care au cedat intr-un final. Ei au acceptat sa semneze un contract de vanzare cumparare in termenii stabiliti initial.Teapa MTSIn decembrie 2004, Impact a cautat o solutie pentru a scapa de presiunea finantarii proiectului Boreal. O parte dintre clientii sai au fost invitati sa semneze un contract de leasing in care erau trei parti: MTS, ca finantator si beneficiar, Impact, constructorul caselor si clientii ca utilizatori si viitori proprietari. Cea mai mare parte a clientilor au acceptat acest contract pentru ca era mai avantajos. La Impact rata pe luna pentru vila tip "Monica" era de 1623 de euro plus TVA cu o dobanda de 18,8 %, in timp ce MTS a fixat o rata de 500 de Euro pe luna cu o dobanda de 5%. Dupa cinci luni de la incheierea acestui nou contract tripartit, in aprilie 2005, au inceput sa circule zvonuri despre falimentul MTS. Zvonurile au devenit realitate in iulie anul trecut atunci cand clientii au primit o adresa de la Impact prin care erau anuntati ca MTS va intra in incapacitate de plata si fiecare trebuie sa-si gaseasca finantator. Unul dintre clientii care au ajuns in aceasta situatie este I.C. Clientul Impact a gasit imediat finantare de la una dintre banci. Cum era firesc, ofiterii de credit i-au cerut lui I.C. sa prezinte niste documente care constituiau baza creditului pentru instituirea unei ipoteci asupra terenului si viitoarei cladiri. Dupa falimentul MTS, I.C. a cedat santajului Impact si a semnat un act aditional in care a acceptat sa plateasca ratele la cursul de 36.500 de lei vechi pentru un euro. Acest nou contract de executie a fost incheiat in august 2005. In el erau stipulate alte termene de plata si alte conditii. I.C. platise pana la acea ora aproape 40.000 de euro din valoarea casei, suma in care intra si terenul. In acest ultim contract era cuprins si faptul ca in momentul in care vine cu scrisoarea de preavizare de la o banca terenul intra in proprietatea clientului. I.C. a depus scrisoarea de preavizare a bancii la Impact la scurt timp de la incheierea celui de-al doilea contract si a asteptat conform contractului sa i se faca vanzarea terenului pe care-l si platise pentru a putea institui ipoteca. De aici au inceput problemele lui I.C. care a inceput sa notifice Impactul ca sa-i faca vanzarea propriu zisa. Pentru ca nu a primit nici un raspuns de la Impact si nici actele necesare la banca, I.C. nu a platit prima rata din septembrie 2005 in totalitate.Anastase Eugen George, notarul ambulantPe 20 septembrie 2005, I.C. a fost invitat la sediul Impact unde era asteptat de un notar. I s-a pus in fata un act de alipire a doua loturi pe care era construita vila tip "Monica" care se voia in acelasi timp si act de vanzare-cumparare. Documentul, opera notarului ambulant Anastase Eugen George i s-a parut dubios lui I.C. care a refuzat sa-l semneze in aceasta forma si a cerut ca tranzactia sa se faca la alt notar. Oricum, notarul nu respectase procedura pentru ca se deplasase la sediul Impact, aspect care nu era stipulat in act. Tranzactia a esuat asa ca au inceput iar notificarile reciproce. I.C. a cerut celor de la Impact sa faca o nota de regularizare a taxei autorizatiei de construire pentru a se putea cesiona cladirea in faza de constructie in care era care ii era necesara la banca ca si actul de vanzare cumparare a terenului. Situatia s-a complicat pentru ca Impact nu a fost in stare sa puna la dispozitie clientului sau actele necesare la banca pentru acordarea finantarii. La sfarsitul lui noiembrie 2005, I.C. a mai incheiat un act aditional cu Impact in care au fost trecute noi termene de plata pentru rata neplatita din septembrie. Pe 20 decembrie 2005, la un alt notar agreat de comun acord, partile s-au intalnit pentru a incheia actul de vanzare-cumparare a terenului. In prima faza, cei de la Impact nu au putut sa prezinte fisele cadastrale ale terenului. Apoi, dupa ce au facut rost, au refuzat sa semneze actul din motive necunoscute. Pe data de 27 decembrie anul trecut, banca a trimis o adresa catre Impact in care anunta ca nu detine decat intabularea in Cartea Funciara in forma finala dupa alipirea loturilor eliberata pe data de 27 noiembrie si ca mai este nevoie de inaintarea unui act aditional la contractul de executie in care sa se prezinte o rescadentare a platilor din contract, pentru ca termenele anterioare au fost depasite din cauza ca Impact nu a prezentat documentele solicitate. Actul aditional solicitat, contractul de executie si autorizatia de construire cesionata urmau sa fie trecute in contractul de vanzare-cumparare ce are ca obiect terenul. In aceeasi adresa, angajatii bancii isi exprimau rezerva ca toate aceste documente vor fi gata mai devreme de 20 ianuarie din cauza sarbatorilor, iar creditul va putea fi utilizat dupa aceasta data.Japca ImpactCu toate ca nu a reusit sa puna la dispozitia lui I.C. documentele cerute de banca nici pana astazi, responsabilii de la Impact au inceput presiunile. Impact l-a notificat pe I.C. pe 10 februarie. Constructorul anunta ca din cauza ca nu achitat ratele stabilite, I.C. are de platit o penalitate de aproximativ 10.000 de dolari. In caz contrar, Impact anunta ca va rezilia contractul. Este evident ca acum Impact isi doreste sa rezilieze contractul cu I.C. Compania castiga in acest fel 8% din suma platita de clientul sau si va restitui suma doar in momentul in care un alt client va achita vila contractata initial de I.C., conditii stipulate tot in notificari. De asemenea este evident ca Impact a provocat aceasta situatie pentru ca nu a pus la dispozitia bancii actele solicitate pentru instituirea ipotecii si eliberarea finantarii, iar acum pune in fata partenerului sau penalitati care sa-l faca sa renunte. I.C. spune Impact se afla in eroare pentru ca aceste conditii referitoare la restituirea banilor si care fac referire la cei 8% nu mai sunt stipulate in ultimul contract incheiat. Din afacerea cu Impact, I.C. pierde pe toate planurile din cauza modului in care constructorul a coordonat afacerea. In schimb Impact are doar de castigat. Compania s-a folosit de cei 40.000 de euro platiti de I.C. si acum vrea si 8% din aceasta suma plus penalizari care de fapt i se pot imputa. I.C. mai pierde si avansul de 5000 de euro platit catre MTS, suma cu care acesta se va inscrie la masa credala si cine stie daca o va mai recupera in totalitate. In loc sa-si ia o casa, I.C. a ajuns sa se plimbe prin tribunale si pe la Politie pentru a-si recupera casa si a continua contractul. Nu mai punem la socoteala ca si ceilalti pierd din cauza ca, prin restrangerea suprafetei pe care a fost facut proiectul initial cu aproape 3,5 hectare, au fost anulate locuri de joaca pentru copii si terenuri de sport plus alte obiective. ApelIn materialul de fata am dat doua exemple de clienti ai Impact SA care au avut mari probleme in derularea contractelor. Cu siguranta mai exista si alti nemultumiti. Facem un apel catre cei care au ajuns in conflict cu aceasta societate sa se adreseze redactiei pentru a ne relata natura litigiului.