Restricții de construire în cartierul Viile Noi din Constanța Raportul informării pentru PUZ -ul care vizează un teren de 7 ha (DOCUMENT)

• Elaboratorul PUZ-ului, Specific Urban SRL, a menționat că ansamblul propus spre dezvoltare include funcțiuni complementare locuirii, respectiv spații de agrement, pentru petrecerea timpului liber, grădinițe și centre de tip after school
• Amplasarea clădirilor față de limitele laterale ale parcelelor care au o deschidere cuprinsă între 11,5 m și 14 m și un regim maxim de înălțime de P+1E sunt premise la o distanță de 2 m față de o limită de proprietate și la 0,6 m față de cealaltă limită de proprietate
• Astfel, nu este permisă construirea pe limita de proprietate, ci construirea în regim izolat, cu respectarea prevederilor Codului Civil și a retragerilor impuse prin regulamentul PUZ-ului, susțin reprezentanții proiectantului

 
Primăria Constanța a lansat în consultare publică în luna noiembrie 2024 elaborarea PUZ pentru „teritoriul delimitat la nord-est de Strada Victoria, la sud-est de limite cadastrale, la sud-vest de Strada Amalia (DE1095/110) și la nord-vest de Strada Zamfira (DE1095/38)”.

Terenul este amplasat în municipiul Constanța, zona C și are o suprafață de 68.729 mp Beneficiarii PUZ-ului sunt Emel și Constantin Drăgan iar proiectant este Specific Urban SRL.

Publicul a fost invitat să trimită observații asupra documentației existente până pe 5 decembrie 2024 Ședința de dezbatere publică a fost organizată la sediul Primăriei Constanța pe 22 noiembrie 2024.

Prin prezentul Plan Urbanistic Zonal se dorește reglementarea zonei de studiu definită de UTR-ul ZRLi din care face parte imobilul care a generat PUZ, pentru a reglementa restricțiile impuse prin PUZ avizat cu HCL316/15.12.2011, care prin regula ca o parcelă să fie construibilă, doar daca are o deschidere la strada de 14 m, au generat 18 imobile neconstruibile, dar pe care se pot realiza construcții conform legii 50/1991.
 
 
UTILIZĂRI ADMISE

 
 
- Locuințe individuale cu regim de înălțime maxim de D+P+2E sau cu accente de înălțime cu regim de D+P+2E+3R pentru cele situate la intersecțiile străzilor.
- Funcțiuni complementare locuirii ( comerț, servicii, alimentație publică) la parterul clădirilor;
- Locuinţe individuale în regim de construire discontinuu;
- Locuinţe cu compartimentare specială care includ spaţii pentru profesii liberale cu o suprafață de maxim 200 mp ADC;
- Reparații și extinderi la locuințele existente
- Echipamente publice specifice zonei rezidenţiale;
- Construcţii aferente echipării tehnico-edilitare;

- Amenajări aferente locuinţelor: căi de acces carosabile şi pietonale private, parcaje, garaje, anexe gospodăresti, spaţii plantate, locuri de joacă pentru copii împrejmuiri.
 
UTILIZĂRI ADMISE CU CONDIŢIONĂRI
 
- Se permite amplasarea panourilor publicitare sau a elementelor de semnalistică cu condiția ca acestea să nu depășească suprafața de 2 mp și înălțimea maximă de 3 m. Amplasarea acestora se va face obligatoriu în incinta proprie;
- Se permite amplasarea unor anexe gospodărești sau a unor sere cu condiția ca acestea să fie amplasate la minim 5 m față de aliniament și să nu depăsească o suprafață de 100 mp și o înălțime mai mare decât cea a parterului clădirii amplasate pe parcelă.
 
UTILIZĂRI INTERZISE
 
- Se interzice construirea in zona rezervata pentru construirea unui viitor drum pietonal, ocazional carosabil propus de-a lungul zonelor posterioare ale terenurilor, respectiv de-a lungul unor limite laterale ale acestora. Coridorul reprezinta o zona non aedificandi si dispune de un gabarit de 10 m, respectiv 5 m de o parte si de alta a axului care coincide cu limitele de proprietate posterioare sau laterale ale terenurilor.
- Activități manufacturiere sau care generează transporturi grele, sau care atrag mai mult de 5 autoturisme concomitent, care sunt poluante, sau care au program prelungit peste orele 22.00 sau care utilizează terenul liber al parcelei pentru depozitare şi producţie
- Funcțiuni comerciale și servicii profesional sau activități manufacturiere situate la etajele superioare și nu la parter, care să genereaze transorturi grele, utilizează parcela pentru depozitare sau care să aibă un program prelungint peste ora 22.00;
- Activităţi productive poluante, cu risc tehnologic sau incomode prin traficul generat (peste 5 autovehicule mici pe zi sau orice transport greu), prin utilizarea incintei pentru depozitare şi producţie, prin deşeurile produse ori prin programul de activităţi;
- Depozitare en gros;
- Depozitări de materiale refolosibile;
- Platforme de precolectare a deşeurilor;
- Depozitarea pentru vânzare a unor cantităţi mari de substanţe inflamabile sau toxice;
- Activităţi productive care utilizează pentru depozitare şi producţie terenul vizibil din circulaţiile publice;
- Autobaze şi staţii de întreţinere auto;
- Lucrări de terasament de natură să afecteze amenajările din spaţiile publice şi construcţiile de pe parcelele adiacente;
- Orice lucrări de terasament care pot să provoace scurgerea apelor pe parcelele vecine sau care împiedică
evacuarea şi colectarea rapidă a apelor meteorice;
- Orice alte utilizări care nu sunt incluse la articolele 1 și 2.
- Suprafața minimă a unei parcele construibile este de 350 mp;
- Parcelele cu o deschidere mai mică de 8 m sunt necostruibile;
- Pe parcelele care au o deschidere cuprinsă între 8 m și 11,5 m cu o suprafață minimă de 350 mp se impune ca regimul de construire să fie cuplat;
- Pe parcelele care au o deschidere de minim 11,5 m și o suprafață minimă de 400 mp se impune regimul de construire izolat. Excepție de la regulă fiind doar parcelele care se invecinează cu o altă parcelă pe care se poate construi doar în regim cuplat pentru a nu se crea calcane vizibile din stradă;
- Dezmembrarea parcelelor se poate efectua doar cu condiția ca noile parcele generate să aibă următoarele caracteristici: o deschidere minimă de 14 m și o suprafață de minim 400 mp pentru parcelele cu regim de construire izolat; o deschidere cuprinsă între 8 m și 14 m și o suprafață de minim 350 mp pentru regim de construire cuplat.
- Alipirea parcelor se poate face doar în următoarele cazuri: Alipirea se poate realiza în cazul tuturor parcelelor și este obligatorie în cazul parcelelor care nu îndeplinesc condițiile minime de construire, respectiv deschiderile la strada și suprafețele minime; Alipirea se poate realiza cu condiția ca noile parcele generate să fie raportate la caracteristicile parcelelor vecine existente;
- Parcelele a căror vecini au clădirea construită pe limita laterală de proprietate au obligativitatea de a se alipi la calcanul format.
 
Reaminim că în 2023, Emel Drăgan a depus o cerere de reanalizare emitere aviz de oportunitate pentru elaborare PUZ – reglementare teren intravilan, parcela A 1095/77, lot 1+lot 2, str. Flavia. Solicitarea s-a aflat și în atenția Comisiei de Urbanism și Amenajarea Teritoriului.
 
Raportul Informării și Consultării Publicului pentru PUZ - „teritoriul delimitat la nord-est de Str. Victoria, la sud-est de limite cadastrale, la sud-vest de Str. Amalia (DE1095/110) și la nord-vest de Str. Zamfira (DE1095/38)"
 
În data de 18.12.2024 beneficiarul a demarat procedura informării și consultării publicului privind PUZ - "teritoriul delimitat la nord-est de Str. Victoria, la sud-est de limite cadastrale, la sud-vest de Str. Amalia (DE1095/110) și la nord-vest de Str. Zamfira (DE1095/38)", depunând anunţul de intenţie înregistrat cu nr. 242197/18.12.2023, privind elaborarea Planul Urbanistic Zonal însoțit de fotografii cu amplasarea panoului pe teren.

Anunțul de intenţie privind elaborarea Planul Urbanistic Zonal a fost postat pe pagina de internet a Primăriei Municipiului Constanța pentru o perioadă de 5 zile (18.12.2023-23.12.2023), conform solicitării nr. 242199/18.12.2024.
 
Etapa de elaborare a propunerilor
 
Beneficiarul a depus anunţul privind consultarea asupra propunerilor preliminare ale Planului Urbanistic Zonal înregistrat sub nr. 217751/11.11.2024, postat pe pagina de internet a Primăriei, conform solicitării nr. 217761/11.11.2024 pentru o perioadă de 25 zile (11.11.2024-05.12.2024).

Conform anunțului de consultare, cetățenii interesați au fost invitați să consulte documentația de urbanism disponibilă pe site-ul Primăriei Municipiului Constanţa (secțiunea Servicii cetățeni – Urbanism - Dezbateri publice pe teme de urbanism).
Au fost emise 83 notificări către proprietarii din zona de studiu.

Conform datelor de identificare obținute în urma solicitării nr. 193320/08.10.2024, formulate către Serviciul Public de Impozite și Taxe, transmise prin adresa R-T88124/17.10.2024.

La dezbaterea publică programată în data de 22.11.2024, interval orar 10ºº- 11ºº, au fost prezenți: reprezentant Direcţia Generală Urbanism și Patrimoniu; 2 reprezentanți elaborator SC SPECIFIC URBAN SRL, 9 persoane din partea publicului, confrom Procesului verbal de ședință nr. 227062/22.11.2024.

Pe parcursul derulării procesului de informare şi consultare publică au fost transmise observații, formulate de proprietari din zona de studiu, sintetizate în tabelului următor:
 

Număr înregistrare sesizare	Observații formulate
220574/14.11.2024  formulată de Drăghici Dragoș	Se transmit următoarele observații: -se atrage atenția asupra poziționării defectuase a străzii Zamfira confrom propunerii PUZ și a faptului că str. Zamfira este deja definită prin completare la HCL nr. 451/2017; -o parte din proprietățile situate la nord-vest de str. Zamfira au o cotă de nivel de aproximativ 2.5 metri peste nivelul zonei de studiu, aspect ce implică păstrarea unei zone tampon între limita proprietăților și str. Zamfira, de 8-10 metri pentru a permite accesul pe o rampă de 15 grade; -forma str. Zamfira este una rectilinie și nu cum este forțat reperezentată în propunerea PUZ.
225277/20.11.2024 formulată de Camelia Rusu	Se solicită reglementarea clară, explicită și fără omisiuni a modului de ocupare al terenului pentru loturile cu deschideri la stradă cuprinse între 11.5-14 metri, astfel încât să se respecte prevederile Codului Civil privind distanțele minime de construire față de limitele laterale ale parcelelor; -se aduce precizarea că între imobilele de la numerele 10 și 12 de pe str. Flavia este deja constituită o regulă de cuplare a clădirilor care a făcut ca spre imobilul care a generat PUZ, să nu existe calcan, în consecință nici posibilitatea de realizare a unei construcții pe hotar.
237249/05.12.2024 formulată de Eugenia Babu	Transmit obiecțiuni față de proiectul propus fiind formulate următoarele solicitări: -eliminarea restricțiilor de construire pe traseul conductelor de apă dezafectate ale RAJA SA; -inițierea demersurilor pentru transferul de proprietate, în condițiile Legii nr. 33/1994, a terenului necesar pentru realizarea drumului pietonal, ocazional carosabil, intre străzile Flavia și Victoria; -menținerea funcțiunilor de locuire colectivă în vile de 9 apartamente, cu restricții prevăzute în actualul regulament.
237224/05.12.2024 formulată de Dan Boariu; 237042/04.12.2024 formulată de Milcov Stefan-Adrian si Milcov Mariana	Transmit nemulțumirea față perevederile incluse în PUZ propus, fiind formulate următoarele solicitări: -reintroducerea posibilității de construire a locuințelor colective mici P+2E, maxim 9 apartamente, în zona ZLRi, conform reglementărilor din PUZ 2011; -eliminarea zonei non aedificandi de 5 metri liniari pe limita posterioră a terenului, destinată unui viitor drum pietonal sau ocazional carosabil; -reducerea retragerii obligatorii față de aliniament de la 5 metri la 3 metri, în conformitate cu alte autorizații anterioare eliberate pe teritoriul acestui PUZ, care au permis existența unor construcții pe aceiasi stradă, la o distanța mai mică decât cea impusă de acest PUZ; -clarificarea prevederii din PUZ propus referitoare la cedarea catre domeniul public  unei suprafețe de 3 metri liniari pe întergul front stradal al proprietății pentru lărgirea str. Flavia la un profil de 10 metri lățime; -reducerea procentului obligatoriu de 30% alocare pentru spațiu verde și a obligației de plantare a unui arbore la fiecare 100 mp teren liber, la zona de retragere impusă pentru lărgirea str. Flavia, iar pentru restul terenului să fie permisă amenajarea spațiului verde și plantarea de arbori conform nevoilor și preferințelor fiecărui proprietar; -revizuirea prevederilor pentru a permite garduri opace laterale și posterioare din cărămida sau beton, în concordanța cu autorizațiile deja emise în zona PUZ, asigurând un tratament echitabil pentru toți proprietarii.
237062/04.12.2024 formulată de Alexandru Robert Costache	Se solicită următoarele clarificări și rectificări privind propunerile PUZ; -posibilitatea acccesului din str. Flavia si str. Zamfira, pentru a valorifica accesul terenului la intersecție și a  asigura o utilizare optimă a acestuia; -posibilitatea ajustării zonei non aedificandi destinatată unui viitor drum pietonal, ocazional carosabil, astfel încât să se minimizeze impactul asupra terenului petentului, sau stabilirea unor măsuri compensatorii pentru suprafața de teren afectată; -se solicită clarificarea restiricțiilor aplicabile în zona conductei de aducțiune de apă Dn 1200mm, dezafectată, ce străbate terenul petentului și eliminarea sau flexibilizarea acestor restricții; -se solicită confirmarea includerii terenului petentului în zona ZRLI, cu regim de înăltime de D+P+2E+3E și precizarea privind funcțiunile complementare (comerț, servicii) la parterul clădirii; -flexibilizarea cerințelor privind spațiile verzi pentru a compensa impactul zonelor neconstruibile și restricțiilor asociate conductei dezafectate; -se solicită încadrarea corectă în PUZ a terenului deținut, conform planului cadastral transmis, pentru a asigura o corelare exactă între reglementările urbanistice și limitele proprietății.
238353/06.12.2024 formulată de Palaghiu Ștefan	Se solicită reevaluarea următoarelor propuneri prevăzute prin PUZ: -eliminarea zonei cu interdicție de construire pe suprafața terenului deținut de petent; -modificarea pe plan a alinierii clădirilor pe limita laterală – latura de nord-est terenul petenților deoarece se restrânge dreptul de a construi în regim izolat pe un teren generos (667 mp cu deschidere mai mare de 20 metri), începand de la jumătatea terenului spre limita de nord-est a proprietății; -clarificare pe Planșa de reglementări privid suprafața de teren dintre profilul stradal la str. Zamfira – 10 metri și limita de proprietate a terenului petenților.
238987/06.12.2024 formulată de Enciu Cristian și Enciu Ionela	În plus față de solicitările transmise prin sesizările anterioare nr. 237224/05.12.2024  și 237042/04.12.2024,  se transmit următoarele observații: -se solicită menținerea reglementărilor PUZ în vigoare; -micșorarea deschiderii înseamnă posibilitatea parcelării terenurilor în suprafețe mai mici, implicând mai multe cosnstrucții, în detrimentul spațiilor verzi; -aglomerarea zonelor locuite și implicit creșterea poluării și a disconfortului; -micșorarea distanței dintre locuințe și limita de proprietate va aglomera zona și va diminua spațiile verzi și expunerea la soare a caselor; -modificarea indicatorilor urbanistici va genera mai puține spații verzi și aglomerarea zonei (POT max 45% de la 50%, CUT max 0.9 de la 2, procentul de spațiu verde min. 30% de la 50%). -reanalizarea prevederii privind reducerea procentului de spațiu verde obligatoriu de la 30% la 20% și flexibilizarea cerințelor privind plantarea arborilor pentru a permite o utilizare mai eficienta a terenului.

 
 
Sesizările primite în perioada consultării publicului sunt anexate în copie prezentului raport.
 
PRECIZĂRI:
 
Legea 190 din 2018, la articolul 7, menţionează că activitatea jurnalistică este exonerată de la unele prevederi ale Regulamentului GDPR, dacă se păstrează un echilibru între libertatea de exprimare şi protecţia datelor cu caracter personal.
 
Informațiile din prezentul articol sunt de interes public și sunt obținute din surse publice deschise.
 
 
Citește și:

Imobiliare Constanța Se pregătesc noi investiții. PUZ pentru reglementarea unui teren de aproximativ 7 ha situat în cartierul Viile Noi, lansat în consultare publică (DOCUMENT)